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小产权可以换商品房吗

时间:2024-04-20 11:28170 人浏览举报
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因为小产权房引发的诉讼屡见不鲜,究竟什么是小产权房?小产权房有哪些类型?小产权房能否转让呢?

一、什么是小产权房?

小产权房是相对商品房而言。也就是说,具有房管局颁发的房产证和县政府颁发的国有土地使用权证的房屋是商品房,就是大产权房。虽然没有国有土地使用权证但有房管局颁发的房产证,而且是建造在国有土地上的房屋比如说房改房、集资房也是大产权房。大产权房依据《物权法》,可以自由流通,具有完全的物权。

二、小产权房的类型

小产权房的建造分三种:

1、在宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体经济组织成员居住,非集体经济组织成员根本不能够购买;

2、在集体建设土地上建造的房屋,虽然其建造土地是合法审批的,但建造成居住房屋则是违法的,主要表现为某些集体经济组织为谋利,将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利;

3、擅自占用农用、非建设用地违法建设。这种类型的小产权房,不但土地使用违法,建造施工也违法,是严重的违章建筑。

通过以上分析,我们可以知道:小产权房分两种类型:一种是合法的农村房,只是依据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律规定,销售行为属于违法,城镇居民购买属于无效的法律民事行为。二是违章建筑,取得土地和建造本身就是违法行为,如果购买该类小产权房,那么 风险是巨大的。

依据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体 经济组织所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

产权房是不可以变成大产权房的,两者本质是土地,只有当集体土地变成了国有土地才有机会。不过除了深圳有过一次这样的征收先例且马上被叫停以外再也没有出现过集体土地变国有土地的情况,所以除非有明确的政策调整,否则小产权房是不可能变大产权房的。

小产权房买卖有什么问题

1、无法办理产权证书

很多人可能会觉得,买了房子之后都是有产权证书的,但是小产权房其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。

2、在想出手比较难

由于小产权房是没有产权证书的,大多数的购房者还是想要购买有产权的房屋的,如果业主想要向非集体成员的第三人出售小产权房,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

3、购买压力大

虽然购买小产权房的总价比较低,但由于小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

4、质量可能存在问题

承建小产权房的开发商一般都是一些比较小的开发商,开发商在建设小产权房屋时,为赚钱可能会偷工减料,加上职能部门缺乏监管,存在严重安全隐患,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,终只能自行承担损失。

5、遇拆迁难赔偿

虽然大家遇到拆迁赔偿的几率比较小,但也要考虑到房屋可能遇到的问题,因为购买小产权的购房者不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。

很多开发商在销售小产权房的时候会说小产权房是能够变更为商品房的,但由于购买小产权房有太多的隐患和不确定因素,并不建议购房者仅看小产权房的价格便宜就盲目入手,那么冠县的小产权房子能改为商品房吗,冠县的小产权房子如何改为商品房呢? 很多 开发商 在销售小产权房的时候会说小产权房是能够变更为商品房的,但由于购买小产权房有太多的隐患和不确定因素,并不建议 购房 者仅看小产权房的价格便宜就盲目入手,那么冠县的 小产权房子 能改为商品房吗,冠县的小产权房子如何改为商品房呢? 冠县的小产权房子能改为商品房吗 1、小产权房子不能改为商品房。小产权房不能办理 房产证 外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,由于本身这一性质,所以小产权房也是不能改成商品房的,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且 业主 也不会得到 拆迁安置 补偿。 2、小产权房房子缺少“ 五证 ”,“五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备 国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 及商品房销 预售许可证 ,如果没有“五证”是不能办理房产证的,小产权房”存在诸多风险,大的问题就是没有产权,不受法律的保护。 3、小产权房的所有权问题一直被人关注,无论是使用者还是有 二手房交易 打算的人,都对小产权房的转正有所期待,也一直对国家小产权房政策进行关注,未来小产权房的命运还是由国家政策决定。 冠县的小产权房子如何改为商品房 因为小产权房没有正式的房产证,不能构成真正法律意义上的产权,所以只有使用权,买不到 房屋 的所有权,小产权房不能向非本集体成员的第三人出售,购房者不能通过合法的方式转让过户,买卖的房屋难以进行 保值 或者增值。 小产权房占用的是 集体土地 ,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的 宅基地 ,按房屋再转让时是否需要 缴纳土地出让金 来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权,按这种解释普通商品房就是 大产权房 ,小产权房赚大产权的商品房者在政策上还有待商定的。 冠县的小产权房子是否能改为商品房以及冠县的小产权房子如何改为商品房的介绍了,购买小产权房其实是国家明令禁止的,购买小产权房之后,购房者拥有的只是房屋的使用权而并非是产权。小产权房本身就是违法建筑,那种需要一次性付清房款的小产权期房更是要谨慎购买。

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