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商品房没验收物业费合理吗

时间:2024-04-14 20:4089 人浏览举报
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法律分析:未经竣工验收备案的房屋,不能交付使用,无权收取物业费。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费收费标准分为四级。

法律依据:《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

小区没有依法通过政府验收,但已经有部分业主入住,可以不交物业费,依据如下:

1、依据依据《房地产管理法》第二十七条规定,以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,以及第十八条的规定,住宅小区开发项目竣工,应当进行竣工验收和综合验收综合验收,综合验收包括规划设计条件的落实、配套公共设施的建设、物业管理的落实等情况。未依法通过政府验收,已交付业主入住使用,明显违法。

2、《物业管理条例》第四十一条规定“ 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”,其中所称物业服务合同,应当符合《民法典》第九百三十九条“ 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定。

3、为了贯彻《物业管理条例》,《前期物业服务合同(示范文本)》(建住房[2004]155号)规范前期物业服务合同的内容,明确当事人各自的权利与义务。为了加强前期物业管理活动的指导和监督,《物业承接查验办法》第十条规定“建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作”;由物业服务企业按照第二十九条规定向行政主管部门办理备案手续,其双方应当按照第三十条规定“将物业承接查验备案情况书面告知业主”;按照第四十二条规定,未履行承接查验义务的,由行政主管部门及时处理业主的投诉,责令限期改正。

4、应当按规定提供前期物业服务、依法收费。应当向业主公开前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、交接记录等七类备案文件,以证明建设单位向物业服务企业移交了业主依法享有的物业,且通过行政主管部门的指导和监督。实际,未按《物业承接查验办法》第三十条规定履行告知义务,证明建设单位未依法移交物业、且未按规定提供前期物业服务,向买受人业主收费则缺乏合法性,不符合《物业管理条例》第四十一条第二款规定。

5、依据《价格法》第十条规定,物业服务企业应当准确记录与核定服务成本,不得弄虚作假;依照《物业服务收费管理办法》第十一条规定,物业服务费用包括服务成本、法定税费和企业利润,而构成服务成本的九项费用,均与物业共用部位、共用设施设备的数量和质量正相关。按照《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”;客观公正的查验结果,是核定服务成本、服务费用的基本依据,依法也是“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”的依据。物业服务企业未按《物业承接查验办法》第十六条至第二十一条规定进行查验的,其核定服务成本则有弄虚作假之嫌。

6、小区没有依法通过政府验收的事实,证明尚未履行前期物业服务义务,根据《民法典》第五百二十六条“当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求”的规定,对于尚未履行物业交付法定义务却收取服务费用的,业主有权拒绝支付。

有关问题请详见本号“住宅小区前期物业服务应尽义务”等文章。依法依规提出建议,希望采纳、帮助朋友。

验房不合格,业主不需要交物业费。

房屋有质量问题或验收不合格的理应由建设单位维修至合格后再重新验收,期间产生的物业费理应由建设单位承担。

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

一、验收房子不合格可以不交物业费吗?

验房不合格要交物业费,但是物业费是由开发建设单位全额交纳。物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定,纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

二、房子验收质量不合格怎么收房

1.实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。

2.解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。

3.违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

三、房屋验收不合格可以退房吗

根据相关规定,房屋入住后,发现有以下情况的,可以要求退房:

1.房屋主体质量不合格。我国法律规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。也就是说,购房者在收房时或入住后认为房屋结构有明显的质量问题,可以请相关机构检验,如果经检验确属主题质量不合格,购买人有权退房并让开发商赔偿损失。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”,出现这种情况,开发商难以拿到《竣工备案表》去交房,所以交房时出现主体质量不合格的情况不多见。

2.房屋质量导致严重影响使用。根据我国相关的司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。法律快车提醒您,对于主体结构质量问题,或者问题严重导致影响居住,比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住,使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差,影响了业主正常居住使用等问题,购房者可以退房。

法律依据

《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

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