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商品房开盘时注意什么

时间:2024-04-20 15:0357 人浏览举报
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第一、购买商品房手续及步骤购买商品房,有着一整套复杂、繁琐的程序。总的来说,一般有以下几个步骤:

一、签订房地产订购书或者认购书,并向发展商或者其代理商交付定金。

订购书或者认购书在法律性质上属于预约合同,双方有义务信守,否则要适用定金罚则。如果是预售,认购人应当查证预售方的商品房预售许可证以及营业执照等相关资料,预售人应当以书面形式向预购人明示下列事项:

(1)、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人。

(2)、商品房预售许可证。

(3)、项目开发进度和竣工交付时间。

(4)、项目及其配套设施的平面示意图。

(5)、商品房的结构类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法。

(6)、预售商品房的价格和付款办法。

(7)、商品房预售款的专用帐户。

(8)、物业管理事项。

(9)、法律、法规规定的其他事项。

2、如果是商品房现售,售房人则应符合以下条件:

(1)、具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)、具有土地使用权证书或者使用土的批准文件;

(3)、持有建筑工程规划许可证和施工许可证;

(4)、已通过竣工验收;

(5)、拆迁安置已经落实;

(6)、供水、供电、供气等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

(7)、物业管理方案已经落实。

二、签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同。

通常各地房地产管理部门都会通过发展商提供标准合同样本,双方可逐条协商修正。订约时,购房人要注意带好身份证、户口簿等身份证明材料。一般订约是在发展商处或发展商指定的律师事务所。为不致出现漏亏,购房人最好自己随身带一个律师前往。当然,如果进一步公证或者见证则更为妥当。

三、办理预售预购登记手续。

双方应在预售合同签订30日内持该合同项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。未经登记手续,合同不能产生法律效力。

四、办理抵押登记。

如果购房人须银行贷款,则在与银行签订房地产抵押贷款合同或者预购商品房贷款抵押合同之日起30日内持抵押合同、售房契约及相关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

五、商品房交付。

售房人在房屋符合约定的条件成就后,向购房人发出《入伙通知书》或者《交付使用通知书》,由购房人进入现场实地验收,并签收交房单据,领取房屋钥匙。交付是双方行为,但交付并不导致房屋产权的转移。

六、立契过户,办理产权证书。

房屋交付之后的约定期限之内,售房人应协同购房人办理产权过户手续和房地产权属登记手续。产权证书颁发以后,全部手续结束。第二、购买商品房及签订购房合同需要注意的事项一、查验开发商和房地产项目的合法性购买商品房,首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求,如注册资本必须在100万以上,没有相应的资质是不能进行房地产开发的,没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的,可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。

1、房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。在商品房预售阶段购买的,关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预(销)售许可证》。

2、开发商在所售项目楼盘售房部应当公示:①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售许可证》和经批准销售的平面图、立面图;③已归档的测绘报告;④项目及其配套设施的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;

二、签订商品房认购书《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”依据此条款,购房者在和开发商沟通洽谈满意之后,对于预售许可范围内的房屋,购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定,对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定,所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

三、联机签订正式的《商品房买卖合同》购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》,并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后,购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖,购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。

四、签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项:

1、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同,提交合同后能及时备案,收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同,暂时无法备案等各种借口。

2、依据自贡市房地产管理局《转发建设部》第一条“从2004年6月1日起,全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”,购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。

3、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款,约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。

4、要确定《房屋所有权证》的取得时间,在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任,购房者在签订合同时应当注意约定时间,不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。

5、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。

在房价居高不下的许多人都梦寐以求有一套属于自己的房子,然后第一次买房必然会有很多的疑惑和迷茫,对于房子的很多问题都不太了解,像是无头的苍蝇到处乱撞,其实只要掌握几个要点,慢慢的看房也没那么可怕了,本文小编将为您介绍第一次买房看房需要注意什么:

第一次去看房可参考以下几点:

1、最好选天气晴朗有风的白天,到了楼盘不要着急往售楼部里钻,先在周围走一圈。看看周边环境和网上的资料以及自己预期的差距大不大,看下各栋楼的实际方位楼间距等,会影响到房子的视野、采光、通风、隐私和噪音等,这些在沙盘上一般很难直观地看出来,样板房也毕竟只有那么极少几间,不具有普遍代表性。当然如果特别在意噪音,应当深夜去。

2、摆正心态:第一次一个人看房,千万不要怂啊不要惧啊,想着自己客户是金主,同时也请你相信绝大部分兽兽的职业素养还是很阔以的,没人跟钱过不去。所以有问题尽管问,不论自己的问题多傻多楞反正就是别不好意思,不问清楚万一后面踩进陷阱哭都晚了,一般人一辈子也就一两笔这样的买卖...如果RP爆发兽兽很漂亮,可能要注意稍微矜持一点,不要上来就问人家有没有男票微信号码多少什么的,大局为重!

3、对售楼处的宣传介绍且听且呵呵,都是背熟了的,来售楼部的主要目的,不就是要把每个户型挨个看个遍嘛!先看整体户型,千万记住不要追求新意搞个什么六角形的长条形的L形的户型,户型周正永远是户型第一要素,简而言之就是整体方正、纵深比合理、动静区分界明显等;然后选朝向,朝南的房子当然是最优选,朝东南(早上可以晒到最好的阳光)、再次是朝西南(中午阳光还可以但是下午会西晒)、最次的是朝北的(几乎全天无阳光直射进户);接下来楼层看题主个人喜好啦,只有三点注意,一个是没有所谓9~11楼扬灰层,科学证明了这是谣言,二是题主注意下每高一层要多加多少钱,别选的高兴超了预算,还有就是一般火灾现场救火车的云梯只能够到14层...题主你体会下。关于户型的内容实在太多了,我写累了,有点想睡觉了,题主你去搜搜相关资料自己学习学习吧,可以尝试看遍百家户型图,自然能总结出自己的一套标准了,有点只可意会的味道。

4、搞清楚房子的一些基本术语,比如容积率、套内面积、房屋面积、使用面积、公摊面积等,这些在和兽兽聊的时候要一一问清楚,起码做到心中有数。你也百度下吧。

警惕"精装"陷阱:很多新盘现在自带精装,扯开遮羞布,这是开发商捞钱的另一把小耙子,说白了他们给你的报价肯定比你自己装来的贵,并且精装交房之后万一自己想砸墙又是一场痛苦。强烈建议跟兽兽谈的时候记得问下能不能不要精装把钱扣掉,应该都可以的。

如果在这次看房过程中,你对某栋楼的某个户型非常满意,但是兽兽遗憾并且坦诚地告诉你可能这个户型已经被"关系户"提前预订完了,或者比较含糊地告诉你她们手上没有房源。不要灰心,我发现起码在深圳这边,有一些楼盘的开发商会同时代理给不止一个售楼团队,一般是按整栋分的,所以说你还有机会。改天再过来接触下她们这个售楼部的别的团队,或许可能拿到别栋的同一户型。

5、认筹金到底交不交?现在大多新盘开盘前都会让有意向购房的看房者交认筹金,可以在之后买房的时候拿来抵消一部分购款,比如交5K认筹开盘抵5W等。我觉得如果你不是已经在心里把这个楼盘拍死了,并且手头不是很紧缺这5K或1W的话,认筹金可以交下,因为开盘之后如果没有选到心仪的房号或者放弃了这个盘,可以凭借发票把钱拿回来的,一般没有开发商会拿这个蝇头小利铤而走险,我自己当初就交了3个盘的认筹金,最后另外两家的都收回来了。还有个好处是,这点认筹金可以有效提升你在你的兽兽那儿的声望,参考下面一条,她们也是背着指标的...

6、跟你的兽兽乃至兽兽所在团队的销售领导搞好关系吧,对她们表现出强烈的几乎立刻要在这个楼盘定下来的意愿(需要一定演技),有小几率触发额外掉落,比如透露给你介绍个"团购"团一起买会有额外折扣(虽然不多)、还有在正式开盘前提前给你把房号选好让你也变成"关系户"什么的,我是不会到处乱讲的!

初次购房注意事项:

避免定金陷阱

很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动,需要缴纳多少钱定金,有些开发商定金还是会退的,有的退的时候就各种理由了,所以如果交定金,必须看好定金合同。而且中国文字,博大精深,定和顶的意思虽然相近,但是差别就很大。所以区别要分清楚,避免进了定金圈套。

避免抢房陷阱

开发商总会制造一些抢房的氛围,让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房,这样很多人为了抢到好的房号,就会不加思考的去把房子抢到手,而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价,所以一定要考虑好之后再决定是否去抢,避免抢到之后价格过高。

观看房屋面积

有的时候看的样板间是因为装修效果会显得房子很大,所以看房买毛坯的时候尽量拿未装修的房子做参考。

查看开发商口碑

网上可以直接搜索这个楼盘怎么样,或者是到搜狐焦点查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子,甚至有的还有视频曝光的。比如就可以在百度视频里面搜索楼盘或者开发商名字,避免买到黑心开发商的房子。

看五证

开发商要有这五本证书才有售房资质,五证包括:

1、《商品房销售(预售)许可证》;

2、《建设工程施工许可证》;

3、《建设工程规划许可证》;

4、《建设用地规划许可证》;

5、《国有土地使用证》。

(以上回答发布于2016-05-30,当前相关购房政策请以实际为准)

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许多年轻人喜欢在楼盘开盘当天购买房子了。因为在楼盘当天购买房子的话自己的选择空间会更大,而且优惠力度也比较强。买房开盘当天注意事项有哪些呢?下面我们就一起来了解下吧!

1.充分了解项目背景

其实在开盘当天购买房子光听置业顾问介绍是远远不够的,你必须做好充分的准备工作才行。比如首先你就要提前了解企业的实力和开发商的信誉,因为这个涉及到今后能不能按时交房、房屋品质等各种问题。然后你还要充分了解周边的环境是否舒适等问题。

2.了解不同房源的价格

现实生活中,很多楼盘在开盘当天才会把价格告知业主们,所以大家在购买房子之前一定要仔细了解每套房源的具体价格。其实只有你了解了房源的价格之后,才可以购买到称心如意的房子。

3.坚守心理价位的底线

相信大家都知道,在开盘之前楼盘的价格是很保守的。大家在买房的时候就要确定自己心里的价格,考虑自己能够承受的范围,否则就会降低今后的生活品质。

4.不要勉强定房

如果开盘的时候你的排号在很后面,而且目前买房的人又比较多,那么建议大家没有遇到合适的房源时最好不要勉强订房,否则你就会后悔莫及。因为我们买房的目的就是为了提升生活品质,所以对于房子的挑选一定要精益求精。

编辑上文给大家介绍了买房开盘当天注意事项,希望能够给到大家一些帮助。如果你对买房没有任何经验,那么建议大家最好邀请身边比较内行的朋友来帮忙挑选,或者提前做好准备工作,这样才能够保证自己购买到称心如意的房子哦!

感谢你浏览了全部内容~