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二手房和商品房哪个更值钱

时间:2024-06-14 04:0559 人浏览举报
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凤凰网房产淄博讯(编辑 刘佳)按照淄博的房价水平,拿出100万买套房子,尤其是在主城区,可以选择的房源真的是越来越少了。

之所以用“房产”与“存款”作比较,原因在于从这么多年的发展经验来看,房产不仅具有居住属性,同时还兼具金融属性,甚至具备了保值增值功能。随着房价不断创新高,人们意识到房产也可能存在一些风险,积累下来的收入到底要不要换成房产?这是摆在各位面前的一道难题。

如果人有前后眼,回到5年前,肯定毫不犹豫的选择房产。根据资料显示,全国住房均价在2013年还不到6000元/平方米,而到2018年时,已经达到近9000元/平方米,房价在5年时间上涨幅度大概在50%左右。况且,这个均价是包括全国所有地方的商品房均价,很多城市的房价是远超这个涨幅,起码也是翻倍。

历史从来都不会简单的重复。在国家持续调控下,当前的楼市总体上处于平稳,即使还有热点城市的房地产市场出现了“小阳春”,但低得可怜的二手房交易量,让人看到房地产市场并不具备大幅上行的基础。这仅仅是短期内,由于房产属于交易周期长的产品,如果我们把这个周期放大到5年,并考虑到各种政策和金融方向,推演出来会是一个什么结果呢?“100万房产”和“100万存款”留哪个5年后更好?来看内行人分析。

先来看看未来5年,“房产”和“存款”大概率面临的两个主要问题

第一个问题,房价还会继续上涨吗?这一波房价上涨,应该说表现出不同以往任何时候的情况,不像过去只涨大城市,这波房价上涨城市基本是全都有,只是各城上涨早晚而已,最终大部分价格“洼地”都被带动起来。这波行情持续时间也比较长。我们知道,这波房价上涨,特别是三四线城市上涨的动力主要受到国家战略去库存驱动,其中“棚改货币化”安置政策更是大幅提升了当地整个市场的购房需求。现在及未来几年,棚改任务逐步下降是大势所趋。可以看到的是,此前棚改占比较高的城市,将面临购房需求锐减的境地。所以结论是:未来5年房价大幅上涨的概率大幅降低,部分前期有泡沫的地方,房价在未来还会处于一个较长时间的消化期。

在未来5年我们还要面临“房产税”问题。从政府工作报告看,房产税立法工作正在推进过程中,这是征收房产税最重要的基础。预计5年时间应会有一个明确的结果,全面开征的可能性虽不大,但在热点城市开征的概率还算比较大。对于有房一族来说,根据别国经验,房产税开征初期税率不会太高,就应征住房套数上讲,起码也是3套房及以上家庭才有可能受影响。

第二个问题,货币贬值速度会下降吗?多年以来,M2与经济高增长保持同步,年度增速长期保持在两位数以上。货币超发带来货币贬值,物价上涨,房子作为商品,其价格自然也水涨船高。从某个角度来说,不是房价涨了多少,而是货币贬值了多少。但随着经济增速调整到中速,作为同步的M2也会降速,从2017年和2018年两年来看,货币增速已经快速下降,均下降到两位数以下,2018年M2更是仅8.1%的增速。按照这个趋势,货币增速虽在中间可能还会有反复,但总体上继续下行趋势已定。

预计未来5年,M2货币增速在7-8.5%以内的概率相对较大。相比过去10年年均贬值7.5%,我们未来5年的货币贬值幅度有所降低,但贬值降速有限,年均贬值率6-7%还是存在的。从目前现有的各种货币保值产品来看,年化收益2.5-4%居多,跟货币贬值率比较起来看,购买力显然是下降的,如果你手中持有现金存款,显然也是不明智的。至于更高收益的产品,风险也高,一般也不适合普通老百姓。未来货币贬值幅度会有所下降,但仍然面临较大的贬值压力。

内行人建议:现在留“100万房产”还是“100万存款”,5年后哪个更好?

截止到2018年末,全国住房均价过万城市已经超过60个。如果按照均价1万/平方米,100万现金可以购买1套100平方米的房产。这个总价在城市大一些或者地段好一些的地方只能当做首付款。我们权当拿100万元作为例子,资金多少以此类推。如此,我们应不应该把手中的“100万存款”变成“100万房产”呢?主要有两个方面观点:

1、选择因城而异。这波独有的房价全面上涨行情已悄然过去,再来一次谈何容易?未来不同城市的楼市大概率出现分化,与之对应的房价也会分化。教育、医疗、科技等优质资源集中的城市,人口吸引力仍然会持续,对住房需求会进一步保持,加之城市居民的自身改善需求,房价还会被推涨。在未来五年,房价翻番也不是不可能。如果你在这类城市有房产,建议保留房产。

对于那些产业基础薄弱,且转型成效也不大的城市来说,经济发展水平比较滞后,没有就业岗位必然导致人口留不住,在住房需求持续下降的情况下,房价在较长时间内滞涨或者调整概率较大。这类城市也有可能是这轮“棚改货币化”安置占比较大城市,两项因素叠加的城市,房子不仅不能增值,还可能面临减值情况。有人说,彼时会不会再来一次去库存呢?只能说这种可能性实在太小,毕竟经济安全和系统安全是首先要考虑的。对于这类城市,建议还是“留存款”较好。

2、买房量力而行。对于现在的购房者来说,需要考虑两个方面问题:

一是应考虑还贷风险。当前的楼市并非报道的那样火热,新房由于价格倒挂热度尚可外,二手房市场交易量上不去,至少没有达到火热标准。除土豪外,对于大多数购房者来说,大都是要依靠按揭贷款,在工作稳定性不确保的情况下,投资性买房要慎重。在很多城市现有调控政策下,一旦买了房,都有转售时间限制,如真遇到还贷不上的问题,房子也不具备转手资格,彼时会陷入进退两难境地。

二是应考虑买多大面积。在工作收入稳定的情况下,选择购房面积遵循“适当跳一跳”原则,即在个人实际具备的购房实力基础上再上浮20%。例如:按你的购房能力可以买80平方米房产,生活上没什么压力。但考虑到生孩子等因素产生的换房需要和换房成本差距,建议你可以选择95-100平米的住房,这对你今后的置业规划是适宜的,即使未来再换房,压力也会小许多。

(来源:专聊房君)

这种二选一的选择题,不必花脑筋去做。 关健是看口袋,关健是要先去挣到钱来! 有钱,当然要选地段好,户型也好房子。没钱,随便哪个角落搭个窝棚,照样住人! 买房到底是地段重要,还是户型重要? 这个问题,我不敢说100%吧,但也至少有99%可以很明确地说,:地段比户型重要,而且重要地不止一丁半点。 李嘉诚不是针对过房地产说过一句很经典的话吗:地段,地段,还是地段! 来谈论下这个问题,我们在买房的时候,是不是经常会问,这个小区旁边有地铁吗?旁边有菜场吗?旁边有商场吗?有学校吗?有…吗?诸如此类的问题,是不是每个买房的人都会问呢? 那我们想想,为什么我们会问这些问题?这些问题的本质是什么?通俗点就是地段,对不对?一个小区周边如果荒无人烟,你会不会有那么大的决心会买呢?答案显然是否定的。 现实中很多人买房,比如说到某一个小区的时候,有些人会说:这个小区周边什么都没有,太不方便了,不考虑那里,连问户型的兴趣都没有,就直接选择放弃。这是为什么?不就是地段的原因吗?这个大家认同吗? 我们再来看看具体的房价吧。 以上海为例,也以我了解的板块长宁区和青浦区为例来比较吧。 长宁区相比青浦区,那地段肯定是有天壤之别的,长宁区可以说是市区,至少有很大一部分是内环( 上海分内环,内环和外环之间,外环以外三个部分 )。那青浦区是哪个部分呢,它是不折不扣的外环以外的部分了,和市区两个字不沾边,目前连城市副中心都还远远不够的。 那么长宁区的房价多少呢,我们就拿最差的老破小来举例, 那种80年代造的房子单价五六万是起步价 ,这种老破小最大的功能也仅仅是满足了居住功能,至于户型好不好,可以这么说:碰到户型好的算你运气好,碰到户型不好的,算是正常情况。有段时间网上被调侃的跑道户型,什么三角形的户型,马桶户型,都能在市区找到。其他单价8万,10万,10几万的户型好的房子就暂且不举例了。 那青浦区的房子怎么样呢。青浦区因为是郊区,所以最近几年建了很多新小区,户型也是国人最爱的南北通透,两梯两户,两梯三户等等。小区品质又好,装修又精良,那它们的单价多少呢?最好的电梯房小区,单价也不过6万,基本没有超过6万的。 也就是说青浦区最好的小区价格也只能和长宁区最老最差的小区相提并论,这说明什么问题?本质原因就是一个在市区,一个在郊区,一个地段好,一个地段差。是不是这个原因? 地段永远比户型值钱,这个观点应该是每一个人都会支持的了,这无关是几线城市,无论一线,二线,三线,四线,无一例外,哪怕在农村也是这样吧? 地段,地段,还是地段!这是真理! 肯定是地段,核心地段的房子,就算户型再丑,都好卖,地段不行,比如偏僻的地方,比如没有学区的老破旧,最好的户型,不管多完美的户型,都没人要。 李嘉诚虽然在内地赚钱又跑去了英国,虽然李嘉诚把商品房的预售制度,把公摊面积都带到内地了,李嘉诚的地段论是有道理的,李嘉诚说,买房子的第一要素就是地段,这一点是非常重要的。 核心学区的地段,房价就是高,还是最抢手的,很多城市的学区房,都是非常老旧的房子,说白了,根本就不能住人的房子,房价都是天价,这就是房子所处位置的重要性。 核心地段的房价为什么高? 就是因为核心地段的房子是稀缺的,稀缺的房子想买的人就多,所以价格就贵。 看看每个城市最贵的房子,是什么房子,都是一个城市资源最集中的核心地段的房子。 再看看很多没有人要的房子,其中有很多都是户型非常完美的房子,一样没有人要。 我自己就有一套房子,三室两厅两卫的房子,多层三楼,南北通透,两房朝南,一房朝北,厨卫朝北,客厅南北通透,双阳台,是最好的三室户型,是最好的楼层,房价就是没有学区房价格高,这就是地段的重要性。 所以说,买房子,第一要素,真的就是地段。 由于受到中国家庭传统文化的影响,绝大多数国人无论房价高到什么地步,都会用尽洪荒之力为自己买上一套属于自己的家的。量力而行都成了奢侈品。当终于千辛万苦的凑够了首付的时候,面对众多楼盘有无从下手。往往不知道如何在地段和户型间做出选择。 首先给大家画了下面的小图, 从中大家可以发现现实中,环境好,配套好,同时价格低的房子是根本不存在的。 金字塔顶端的人群没有经济压力,首选环境和配套设施,这样的高端房源不是普通百姓可以考虑的。 环境好,配套好而又价格低的房子多是偏僻,远离市区的房源。 所以当我们有能力买房的时候最好列出下面的问题来自问自答,然后按照自己认为的重要性排序。当您看到符合前3-5个选项的房子时,不要犹豫买到就是赚到了。其实选择房子真的没有那么复杂。归根结底都是RMB “惹的祸”。 1. 我的首付能买多少钱的房子? 2. 我能贷多少款? 3. 未来几年的生活,工作是否会有大的变化?到时候是否有能力还款? 4. 是否要买在离孩子上学近的地方? 5. 是否需要附近有医院方便老人看病? 6. 楼层是否适中?朝向和户型是否理想? 7. 开发商是哪家?物业管理公司的声誉怎么样? 8. 楼盘的周边居民整体素质如何? 9. 小区绿化怎么样?(建议早,晚,平时和周末几个时间段去实地考察一下更能全面了解居住环境。) 10. 小区周边是否会有利于或影响未来房产升值的新的市政规划? 在我们买房的时候,很多时候会面临选择的问题,比如买二手房还是买新房,买城市中心地段的小面积房子还是买远点的大户型新房。 这不,这位朋友这里也面对一个选择,“地段”重要,还是“户型”重要? 这里我们分别来看看“地段”和“户型”能够给我们带来什么。 地段会给我们带来什么 我们常说,买房要看地段,这个地段就是我们买房的片区,买到这个片区后,能够给我们带来什么价值。 好的地段的主要考虑包括交通、学校、商场、超市、医院等方面。 交通包括公共交通和轨道交通,特别是轨道交通。交通方便了,我们出行也都方便,相反,如果交通不便,那我们居住在这里,出行就会花费更多的时间成本和经济成本。 学校方面主要是小学和中学,现在大多数家庭,都很在乎小孩子的家庭教育,一个优质的中小学校,能够给你的房子带来更多的附加值,让这里小区的房子保持一个比较好的交易状态,从而能够让你的房子带来额外的 附加值。 而商场、超市和医院,就方便我们日常生活,我们居住在这里,毕竟还是要生活的吧,如果你居住在这里买菜,购物都不方便,你会付出很大的居住成本,包括时间和精力。 户型会给我们带来什么 户型的好坏,直接关系到我们的居住舒适性,便利性,比如室内交通的的设置,干湿分区,动静分区,更好的保护家庭和个人的隐私等方面,都会影响我们居住的舒适性和便利性。 户型的好坏还影响装修成本,在装修的时候,户型好的装修成本要低,户型不好的,要花成本来设计,要买更多的材料来装修,当然就会花更多的装修成本。 户型的好坏也会影响到你房子的第二次交易。如果户型比较好,很多人都愿意接受,就容易卖出;相反,如果户型不好,那很多人就不愿意接受,你要卖出,就不那么容易。 地段和户型如何选择 上面分析了地段的优势,也分析了户型的优势,那在我们买房的时候,怎么来选择呢?这里分两种情况来选择。 ①、 居家为目的的,选择户型 如果你购房的目的主要是为了居家,那么就选择户型最重要,你自己要和这房居住若干年,能买到非常好的,自己满意的户型,就很不容易的。 再说了,户型的好坏,直接关系到你的居家舒适性,想必你也不会买一套没有舒适性的房子吧。 ②、 资产为目的考虑地段 上面也分析了,地段好的房子,居家要方便一些,那这些地方居住的人就比较多,居住的人多了,购买和置换的人也比较多,那你买房买到这些地方,这样的房子交易就频繁,就更容易保持房子的价值,也更能够保持房子的保值增值。 从上面几点分析来看 地段和户型的选择,各有其优点,这就看你购房的目的是什么。 如果你购房的目的,更多的是自己居住,那选择户型是比较好的选择;如果你是投资,更多的考虑的是房子的资产属性,那就要考虑地段的问题。 防止涉及到的金额特别大,而我们赚钱又特别的不容易,因此买房需要考虑很多的因素。 所以有一些朋友在问,买房子到底是地段重要,还是户型重要? 今天我们就一起来聊一聊,买房子要考虑哪些因素?地段和户型哪个更重要? 一,买房子到底是“地段”重要,还是“户型”重要? 由于房子涉及到的金额特别大,而大部分人群赚钱并不是特别的容易存款积蓄也不多。 所以在买房子的时候要考虑的因素是非常复杂,也是非常多的,都想买到十全十美的房子。 这不有朋友甚至非常的纠结,买房子到底是地段重要,还是户型更重要。 第一,地段更重要。 从价值的角度来说,从经济的角度来说,地段当然是比户型要更重要一些。 香港著名商人李嘉诚也曾经说过,卖方要考虑三大因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。 而事实也证明,地段是影响房价增值空间最大的一个因素,地段越好,往往增值越强劲。 第二,户型也重要。 不是每一个人买房都是为了获得增值收益,获得财富的翻倍,或者说为了赚钱。 其实随着生活水平的提高,我们对住房的要求也越来越高,户型也显得越来越重要。 好的户型居住体验感更好,没有浪费的面积更好布局,只是比地段稍微弱一点而已。 …… 的确如此,从价值的角度来看,地段当然是要比户型更为的重要。 但是户型仍然非常的重要,好的户型才能够合理的装修出更好的效果,居住起来更舒适。 二,买房还需要考虑哪些因素? 买房需要考虑的问题是非常多的,需要控制的因素也是非常多的。 并不像刚刚我们提到的,把地段选好,把户型选好就可以了,其实还需要注意特别多的问题。 那么买房究竟还需要考虑哪些因素呢?一起来看一看。 第一,价格。 面对防止这一类涉及金额特别大的商品,我们最主要的还得结合价格来取舍户型面积。 所以说地段也好户型也好,在买之前你一定要确定房屋的价格是什么,自己能不能买得起。 说到底,买不起,地段再好也没用,户型再好也没用,所以价格也很关键。 第二,新房和二手房取舍。 房地产市场分为了新房市场和二手房市场,新房和二手房的取舍显得尤为的重要。 买房是一件大事,可不能由着自己的性子,喜欢什么买什么,一定要做出明智的取舍。 从目前的楼市大环境来看,为了控制地段保留地段价值,尽可能的买二手房更合适一些。 …… 的确如此,买房需要考虑的问题特别多,不仅仅是地段和户型。 买房还需要考虑其他的一些问题,比如楼层,采光,嘲笑,诱惑,设施开发商等等。 总之一句话,买房是大事,一定要买得尽可能的适合自己,或者说买的更好一些。 三,小结 买房是一件涉及金额特别大的重要事情,这购房者一定要引起重视。 除了要把地段选好,把户型选好,其实楼层采光这些也是要考虑的。 当然了,最后还是要特别提醒广大的购房朋友,一定要正确的看待我国的房地产市场。 面对未来房价越来越贵的市场,有购房需求的朋友不妨早一点买房,为自己也节约一笔购房成本。 早一点买房,早一点享受房子带来的居住需求,以及其他的资源需求,早一点享受家的幸福感。 千万不要一拖再拖,犹犹豫豫,等到房价再次上涨又来后悔没有提前买房。 我是 @重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧! 买房子总体来说“地段”会比“户型”如果二者不可兼得,那么地段会更加的重要; 原因如下; 第一、地段等于配套;房子的主要用途是为了住人,而咱们老百姓的日常生活自然少不了财米油盐酱醋茶,所以一个好的地段,一些成熟的商场超市菜市场等配套就必不可少; 如果一味的追求户型上的舒适而忽略了地段,那么随着而来的问题就是每天会花费大把的时间在接送孩子上下学,以及自己上下班的路上,导致睡眠不足; 其次就是想买点新鲜的食材,还得驱车几十分钟到最近的农贸市场,想给自己添置点衣物,想全家人一起出去吃顿火锅,都得花费比较多的时间,时间和精力都会受到磨损; 再者就是医疗配套,碰上个头疼脑热,或者是家里有老人的情况下,及时的就医就尤为重要,时间不等人,生命也不等人; 第二、地段等于价值;一个好的地段暂且不论升值,至少它是保值的,如果不经常住,还可以选择出租,不愁租的同时租金一样是一笔不小的收入;而且如果地段优越的话,房子的升值潜力也会更大; 所以买房子如果地段和户型二者不可兼得之时,个人认为地段会更重要;个人拙见,仅供参考; 看需求和自身的交通条件,是否有私家车、是否要出租,是否考虑将来出让房屋,是否考虑孩子上学问题,都是选择的参考因素 房子的地段和户型都很重要,如果一定要比个胜负,那还是地段更重要一些。 地段决定升值空间。 我们可以对比一下一线城市房产的价格增幅,是要远高于三线和四线城市的。一线城市的房子由300万涨到350万,三四线城市的房子顶多从50万涨到55万。这是从大的方向分析,一线城市的地段要远高于三四线城市。我们在对比一下,同一城市,市中心的房子价格增长也是要远高于郊区的。市中心的房子从300万涨到350万的时候,郊区一般从200万涨到210万的样子。这也说明了市中心的地段始终要高于郊区。行情上涨,不论什么地段都会涨,只是涨多少不同,但结果都是赚。 不过在行情不好的时候,地段的价值就显得格外重要。因为地段不好的可能就会面临大降价。而地段好的,可能会维持不变。我经历过多次市场大变动的时候,郊区的房子立马销售不动了,出现降价热潮。而地段好的,只是交易量减少,价格却保持不动,这就是地段的差异。所以说地段很重要,房子是否涨价,涨多少,都看它。 户型辅助地段。 买房首选地段,然后再挑户型。两者都好皆大欢喜。 看你买房子的目的 1. 如果你买房子的目的很单纯,是为了升值、为了好往外租,为了交通便利、为了购物方便或为了满足自尊自豪自傲心理,那在买房子时就把地段放在第一位,享受地段带来各种便利和好处。 2 .如果你买房子的目的很实用,是为了离单位近节省路途的时间和减轻路途的劳累、为了在家休息舒适、看着房子心情舒畅,为了孩子能在一个好的环境中成长,孩子上幼儿园和学校很近,为父母来你家住些日子也方便手机舒心,就医方便,那在买房子时就把户型放在第一位。 3. 如果你买房是为了给父母住,让他们养老,那考虑的就更要费点心思了。 4. 如果你有足够的钱这两个标准可以统一起来同时到达,不用这么费脑子,到那时你是既欢心又舒心,既自尊又自豪,既省时间又省力气。

文/诸葛找房

随着城市化建设的进程越来越快,高楼大厦也越盖越多了,可住宅建的高真的是好事吗?不少人不禁会有些担忧,想买矮楼也遇不到合适的,要么太贵,要么太旧,不知道应该怎么选。虽说现在新建矮楼洋房也装电梯,但大多数老百姓无福消受,所以抛去这一层面不谈,就论市面上普遍的电梯房和楼梯房,买哪个更保值呢?

与众多选择高层电梯房的业主不同,以为“玩房”的朋友给出了不同的见解,他前几年倒腾了好几处房子,最后终于选定了一处,决定收手不折腾了。他卖掉了手里多余的房子,留下一套楼梯老房,兜兜转转还是喜欢最初的市井人情。作为半个内行人,他总劝身边人能买“楼梯房”就别买“电梯房”。

而在后台的评论留言里,诸葛小编发现不少网友也都觉得楼梯房才是宝。二者都有优缺点,购买前需要权衡利弊,想明白这些就不必再纠结了。

电梯房的优缺点

电梯房的优势很明显,那就是便捷,省去了腿脚之力,更适合有老人和孩童的家庭。而且电梯楼普遍比较新,设计规划更加时尚多元化,户型也新潮,符合现代人的审美需求。若是买了高层,窗外风景一览无余,视野很好。

不过其缺点也很多,比如在安全和花销方面都有隐患。很多小区由于建设预算有限,一层十多户,南北通透的户型少,奇葩户型多。如果层数也多的话,早晚出行高峰的时候等电梯需要好几趟才能上去,非常耽误时间。万一遇到不可抗力的时候,住户基数过大逃生也是一大问题。设备压力大就容易老化得快,高层的水压电压是一方面,电梯出现问题又是一方面,因此安全隐患比矮楼要大一些。如今的新校区都会配备物业,收费也没有统一标准,再加上公摊面积很大,甭管用不用电梯都得多承担一些钱,所以性价比就大打折扣了。

楼梯房的优缺点

楼梯房的优势也很多,一般城市规划最先盖楼的区域都是从市中心开始的,所以楼梯房的所处地段都很好,在寸土寸金的地方买房更加保值。而且周边的商区、学校、医院、公园、交通枢纽等都很齐全,孩子上学、大人工作和生活会非常便利。老房子每层住户少,房型正,户型中规中矩,也很容易做到南北通透。再者就是公摊面积小,物业费低,性价比很高。家里有老人的可以选择低层,这也不是什么不能解决的大问题。

楼梯房的缺点也让不少人心生芥蒂,因为大部分楼梯房都是二手房,有强迫症的人很难打心底去接受。也因为老住宅缺乏物业管理,老化的设施和周边环境都疏于优化,居住感受就不如楼梯房好。

10年之后谁更值钱?

说到房屋估值,就不得不提到拆迁,对于大多数人来说,这是一条致富的捷径。当日后城市周边的棚户改造都结束了,市里的旧房矮楼也可能会遇到拆迁改造,优越的地段不愁补偿低,至少再买房的时候居住条件能得到很大的提升。对于三十层左右的现代高层住宅来讲,一方面不一定会在有生之年赶上拆迁,另一方面就是能赶上,恐怕到时候也没有几个开发商能拆的起。比起拆矮楼的省力钱多,高层的获利不多,费力还油水少。再加上未来国家会大力扶持保障性住房,逐渐旧了的二手高层商品房也会有很大贬值风险。

当然了,换个思路去想,人也应该活在当下,及时行乐,对生活质量有追求也没必要委屈自己去买楼梯房。购房者在买房之前要想清楚自己到底需要什么,买最适合自己的房子才是真正的物超所值。

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