问答详情

商品房被限购怎么处理

时间:2024-06-13 22:08155 人浏览举报
相关标签: 商品房

郑州市城市综合执法局发布通知,披露《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》。

这份自2018年8月1日起施行的文件中,对开发商未批先建、无证预售、强制交房等行为,根据其违法程度轻重,列出详细处罚条款。卖房、建房、交房领域违法违规,为啥由市城市管理局(市城市综合执法局)发文?这代表着怎样的执法前景?

为什么说相比此前的执法环境,新规出台让执法部门查处商品房违规销售更加有法可依?让业主们主张权利更有抓手?让我们具体分析一下。

以往,房产销售违规认定难、查处难。

2016年,某地产项目在未取得《商品房预售许可证》的前提下违规开盘,连顶楼、底层都卖得一套不剩,然则销售部工作人员却表示,这只是“固定房源”,所收取“定金”、“认购金”,不叫“房款”。

既然没“收房款”,自然谈不上“无证售房”,好一个文字游戏!

2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》第三条: 商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

在彼时,郑州市房地产监察支队解释,开发商收受购房人相关费用,且注明是购房定金或者房价款的,才能被认定为售房。

开发商又不是傻子,咋可能自个给自个挖坑?

收据上可不写“房价款”,而是使用会员费、借款、理财款等种种名目,比如这张,干脆连收费名目都不写,就是一纸收据。在2016年,(面对无证售房)房管监察部门只能根据现有法规的规定,责令开发商停止违规行为,并对其处以罚款,然而处罚金额往往不超过十万元。

对于未取得竣工备案强制交房的情况,业主们更是苦不堪言,因缺乏相关法律知识,业主们往往拉拉条幅、闹一闹,并不知道别的救济渠道。

新 政

城管介入、强力监管

再来简单解读下此次郑州市政务服务网发布的《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》。

房地产市场的监察管理,此前是由郑州市房地产监察支队在管,这是郑州市房管局下属机构。目前据了解,其房产执法监察职能、人员已划归郑州市执法局,违规违法处罚都是其负责。

此番文件25000字中,涉及房地产的一共有13条之多,其中涉及未批先建有5条(1-5),涉及施工环保安全有4条(10-13),还有涉及未依法招投标、超越资质经营等,其中与老百姓关系最为密切的,就是无证预售和强制交房。

关注1:无证售房类

直击认定难、查处难

对上文提到的无证售房认定难、查处难,这份文件对症下药。

(1)从行为认定上看,更全面:

只要存在“(在五证不全的情况下)向买受人收取预付款或认购款、 定金、 排号费、 发放 VIP 卡等其他形式的预付款。”,就涉嫌违法,只是根据违法行为轻重,有不同的行政处罚裁量结果(详见下表)。(2)从处罚力度上来看,更精准:

从处罚标准上来看,首先“没收违法所得”,随后“处 5 万元-10万元罚款”,或“ 可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”

①好一个“没收违法所得”,先把违规收的吐出来,再说罚款的事儿;

②定额罚款5万起,条分缕析10余种违法细节,不同的违法行为处以不同额度的罚款,一看即明、清清楚楚;

③文件中依据《河南省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条(上图)、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条(下图),有两种处罚“套餐”,一种是“没收违法所得” “ 5-10万罚款”;另一种是“没收违法所得” “可罚已收预付款1%”;这两份处罚细则,是并罚、还是择一,小高已经向相关部门咨询,一旦有回复会及时更新。关注2:强制交房类

重重重拳出击,谁敢不验收备案?

房屋质量涉及到人民群众生命财产安全的千秋大业,马虎不得,不备案就交房,处罚力度也颇为严重。

建设单位未组织竣工验收,擅自交付使用的,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

且看分级表格:

我们最后分析一下,不难发现zf实际上已经下了壮士断腕的决心来控制房价上涨:

1、土地财政不复存在。土地财政就如同一个脓包一样,必须早日挤破,从而倒逼产业结构升级、经济改革。

“限地价、竞房价”政策已经快两年了,郑州出让的那么多土地,尤其是北龙湖,相比政策出台之前,得少卖多少钱啊!

ZF都“自断财路”了,开发企业还想在房价上做手脚,偷偷涨价,ZF能答应吗?

2、地产调控长效机制必然形成。在长效机制没有形成之前,行政手段干预市场经济是无奈做法,也是最见效的。今后,房产税、租购并举、多渠道供给、多渠道保障……都是属于长效机制。今天的调控局面,在将来,将会是一种常态化。

3、购房者无需饥不择食。在实际交易中,不少置业顾问称,现在ZF把房价打压住,强制不上上涨,一两年后财政顶不住了,调控自然解除,到时候房价会迎来报复性上涨。

实际上在全国来讲,上半年全国各地房地产调控政策发布近200次 ,比去年同期多出65%。限购、限贷、限离、限售、限价、限签、限商……指不定以后还有更多的限X。

越来越严的政策环境下,哪来的勇气说放松呢?消费者无需为了抢在限购松绑前而饥不择食的买房。

附《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》全文

1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的

处罚种类:罚款

法律依据:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2.施工图设计文件未经审查或者审查不合格,擅自施工的;未按照国家规定办理工程质量监督手续的

处罚种类:罚款

法律依据:《建设工程质量管理条例》第五十六条违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处20 万元以上50 万元以下的罚款:

……

3.建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准,擅自施工的

处罚种类:罚款

法律依据:《建设工程质量管理条例》第五十七条违反本条例规定,建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准,擅自施工的,责令停止施工,限期改正,处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。

4.在未取得施工许可的情况下擅自施工的

处罚种类:罚款

法律依据:《建筑工程施工许可管理办法》第十二条对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的,由有管辖权的发证机关责令停止施工,限期改正,对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款;对施工单位处3 万元以下罚款。

5.建设工程未取得施工许可证擅自施工的,监理单位未及时向城乡建设行政主管部门报告的

处罚种类:罚款

法律依据:《郑州市建筑市场管理条例》第四十三条违反本条例第十七条规定,监理单位未向城乡建设行政主管部门报告的,由城乡建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处一万元以上三万元以下罚款。

7.建设单位未组织竣工验收,擅自交付使用的

处罚种类:罚款

法律依据:《建设工程质量管理条例》第五十八条第(一)项违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

8.未取得商品房预售许可证预售商品房的

处罚种类:没收违法所得,罚款

法律依据:《河南省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的,由房地产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的,依法承担赔偿责任。

行政处罚裁量标准

(1)轻微违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的轻微违法表现情形“向买受人收取预付款或认购款、定金、排号费、发放VIP 卡等其他形式的预付款,发现后能立即改正,没有造成社会危害后果的。”

①全部取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的,处罚标准:没收违法所得,处5 万元罚款;

②取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的其中三个的,处罚标准:没收违法所得,处5.5 万元罚款。

③取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》其中两个(含两个)以下的,处罚标准:没收违法所得,处5.9 万元罚款。

(2)一般违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的轻微违法表现情形“向买受人收取预付款或认购款、定金、排号费、发放VIP 卡等其他形式的预付款,发现后未立即改正;或造成一定危害后果的。”

①全部取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的,处罚标准:没收违法所得,处6 万元罚款;

②取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的其中三个的,处罚标准:没收违法所得,处7 万元罚款。

③取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》其中两个(含两个)以下的,处罚标准:没收违法所得,处7.9 万元罚款。

(3)严重违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的严重违法表现情形“拒不改正造成恶劣影响或严重后果的。”

①全部取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的,处罚标准:没收违法所得,处8 万元罚款,

②取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的其中三个的,处罚标准:没收违法所得,处9 万元罚款。

③取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》其中两个(含两个)以下的,处罚标准:没收违法所得,处10 万元罚款。

④不配合执法的,或造成重大社会不良影响的,或其他应从重处罚的,处罚标准:没收违法所得,处10 万元罚款。

处罚种类:没收违法所得,罚款

法律依据:《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

行政处罚裁量标准

(1)轻微违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的轻微违法表现情形“向买受人收取预付款或认购款、定金、排号费、发放VIP 卡等其他形式的预付款,发现后能立即改正,没有造成社会危害后果的。”

处罚标准:没收违法所得。

(2)一般违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的一般违法表现情形“向买受人收取预付款或认购款、定金、排号费、发放VIP 卡等其他形式的预付款,发现后未立即改正;或造成一定危害后果的。

处罚标准:责令停止违法行为,没收违法所得,处已收取的预付款0.5%以下的罚款。”

①全部取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.1%以下的罚款。

②取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的其中三个的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.1%以上0.3%以下的罚款。

③取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》其中两个(含两个)以下的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.3%以上0.5%以下的罚款。

(3)严重违法行为:符合《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》的严重违法表现情形“拒不改正造成恶劣影响或严重后果的。”

①全部取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.5%以上0.6%以下的罚款。

②取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的其中三个的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.6%以上0.8%以下的罚款。

③取得《建设用地规划许可证》、《国有土地不动产权登记证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》其中两个(含两个)以下的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款0.8%以上1%以下的罚款。

④不配合执法的,或造成重大社会不良影响的,或其他应从重处罚的,处罚标准:没收违法所得,处已收取的预付款1%的罚款。

9.超越资质等级从事房地产开发经营的

处罚种类:罚款

法律依据:《房地产开发企业资质管理规定》第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5 万元以上10 万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

10.施工工地未设置硬质密闭围挡,或者未采取覆盖、分段作业、择时施工、洒水抑尘、冲洗地面和车辆等有效防尘降尘措施的

处罚种类:罚款

法律依据:《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十五条第一款第(一)项违反本法规定,施工单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府住房城乡建设等主管部门按照职责责令改正,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的,责令停工整治。

11.暂不能开工的空地,超过三个月未进行绿化、铺装或者遮盖的

处罚种类:罚款

法律依据:《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十五条违反本法规定,施工单位有下列行为之一的,由县级以上人

民政府住房城乡建设等主管部门按照职责责令改正,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的,责令停工整治。

(一)施工工地未设置硬质密闭围挡,或者未采取覆盖、分段作业、择时施工、洒水抑尘、冲洗地面和车辆等有效防尘降尘措施的;

(二)建筑土方、工程渣土、建筑垃圾未及时清运,或者未采用密闭式防尘网遮盖的。

买房遇限购可以使用以下这几种方法:

1、可以将名下的房产出售以后再购买房产。有些地区是有限购令的,所以不能够购买二套房或者是第三套房,那么可以先将名下的一套房产进行出售,这样就可以再购买第二套房了。

2、对于本地户口,如果名下有一套房产,那么是可以购买改善性第二套房产的。

3、最好是提前了解当地的限购政策,针对限购的条件来进行调整。

4、可以购买限购区域以外的房屋。

5、对于限购内的房屋,付的首付以及贷款的比例会比较高,如果自己资金充足,那么完全可以全款购买。

异地买房限购吗?异地买房是否限购要根据各地方的政策而言,比如说很多一线城市或者是二线城市会有限购政策,在这种情况下,如果外地人在本地买房的话自然也是会限购的,在满足一定条件的情况下,只能在限购区域内购买一套住宅房。而本地的居民在满足一定条件的前提下,是只能购买两套住宅房的。但是也不排除部分小城市是没有限购政策的,如果在这种城市买房的话,那通常就不要担心限购的问题了,只要有钱就行。

不限购是不是外地人想买房就可以买?不限购的房屋,外地人是想买房就可以购买的。各个地区都有限购和不限购的房子,而一般不限购的房子无论是本地人还是当地人都可以购买,但一般不限购的房子大多都不是居住性质的,产权年限比较短,生活成本比较高。

买房遇限购怎么办问题的内容,购房时遇到限购政策,可以选择购买不限购类型的房屋,或者是可以用房屋赠予的方式,来获得房屋,赠予是不受限购政策影响的。

1、注意合同约定:

购房者在购买房屋之前要注意考虑到限购令带来的损失,因限购导致买房人失去买房资格,属于不可抗力,可以要求解除购房合同。而因限贷,导致买房人需要多缴纳首付,其不属于不可抗力。也就是说,如果因为限购限贷,买房人要多缴纳首付但仍有买房资格,是不可以要求解除购房合同的。

2、及时办理网签:

新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。在买房后,要及时去办理网签。一般限购政策发布后,有具体的实施时间,在该时间前,按照原来旧的政策执行;在该时间后,按照新的限购政策来执行。

3、留好相关凭证:

很多时候购房者在买了房之后还来不及办理网签,那么购房者在看房选房过程中,与中介或置业顾问之间的联系,尤其是能体现一些时间特点的凭证(比如定金合同、认购书、单),个人一定要留好。它证明你早就有买房的意向了,不过在具体实施中,这个也得因部门、因人而已,并非完全有用。

房产政策限购是什么

1、对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

2、对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行低4成。

3、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的低首付款比例为50%。

感谢你浏览了全部内容~