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为什么商品房都是高层呢

时间:2024-05-25 02:04148 人浏览举报
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你好,很高兴回答你的问题。如果让你用一个词形容城市,你会想到什么词呢?我觉得用“水泥森林”来形容最合适,还记得二十年前,那时大部分城市并没有太多的高楼大厦,我们时常会谈起城市的地标,例如南京的长江大桥,武汉的黄鹤楼、北京的故宫等等。可是现在高楼大厦越来越多,各个城市似乎也逐渐失去了自己的特殊,从远处看出,满眼都是高楼,其中就包括了高层商品房,这点着实让人有点遗憾。商品房总高普遍都是33楼,这是什么原因?从1980年代允许房子交易开始,“商品房”这个词正式流传开来,从当初的6层、10层、15层、18层再到现在的30层、33层,商品房总高也越来越高,可是有一点让人很意外。就是现在商品房总高普遍都是33楼,这是什么原因?按照大部分国人的思维来说,商品房总高不应该是越高越好吗?我认为原因主要有两点:第一点、建造超高层建筑的成本更高。

按照《住宅设计规范》的规定,建筑的层高宜为2.8米,再加上楼层的厚度,算下来每层楼的层高约为3米,而总高33楼的建筑正好就是99米。而高度正是我国区分建筑的重要指标,一般来说:总高小于3层为低层住宅、总高小于6楼为多层住宅,总高小于18层为小高层住宅、总高小于100米是高层住宅,如果总高超过100米,那么就是超高层住宅了。虽然说从外表看去,高层住宅和超高层住宅并没有太大差别,但是国家对于这两者的要求是有很多不同的,例如超高层建筑的配套至少比高层建筑多出30%,很多开发商并不愿意承担这部分成本,因此往往就会把总高限制在100米以下,换算成楼层就是33层。第二点、我们国家严格限制建造超高层建筑。

就在2020年,住建部联合发改委下发了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》,其中提到严格限制建造超高层建筑。一般情况下,不得建造总高超过250米和500米的超高层建筑,对于新建总高超过100米的超高层建筑,也应先进行充分论证,并且还要和城市规模、消防能力相匹配才行。对于超高层建筑,国家也进行了严格的限制,从这角度思考,商品房普遍都是33楼就很好理解了,如果高度再增加的话,那么这就属于超高层建筑范畴了,就会受到很多条件的限制,因此总高就限制在了33楼。高层商品房还会有出现很多问题,其中就包括难以拆迁。虽然说高层商品房可以满足居住需求,但是随着时间的推移,未来拆迁也是一个问题,咱们可以简单计算一下,每户的拆迁标准按照50万计算(这已经远远低于正常水平),一栋楼总高是33层,每一层有四户人家,算下来每栋楼就有132户,拆迁费用就是6600万,而一个小区至少有5栋楼,这个拆迁成本可想而知。高层商品房还存在容积率偏大,采光有影响等问题,不过对于大部分国人来说,高层商品房的确是目前最好的选择了,虽然说小高层商品房和洋房的居住环境更好,但是价格也更高,因此暂时就只能购买高层商品房了,等到手上资金充足之后,再根据条件决定是否换房吧。

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现在很多小区不仅有高层,还有 洋房 、小高层混搭,有人就会疑问,开发商要是把它们都盖成高层,不是有更多的房子可以卖,岂不更赚钱?还真不是,有句俗话说“外行看热闹,内行看门道”,其实里面涉及到的东西还很多,也不是开发商想盖就盖、想盖多少就盖多少的,你以为开发商们都是傻子吗?一块地,开发商在买地前,自然资源局会对土地做整理和控制规划,地块的经济指标比如容积率、绿化率、覆盖率、限高、商业、学校配套等都有相关规定。拿地后,开发商还要规划建设报有关部门审批。在建筑密度上,政府也有刚性规限,规定容积率不得超过3.0,必须保障道路、绿化、停车位、人防工程等公辅、配套设施建设用地。容积率,指总建筑面积与总用地面积之比,这个能影响盖多少房屋面积,也是国土管理部门对城市建设的管控指标,目的是为合理科学规划用地,开发商如果超出规定容积率就属于违建,会被罚款,甚至吊销营业执照。除了容积率,还有采光也要满足要求和标准,全部建高层的话,会影响采光,因为楼层过高、楼间距不能满足光照需求。对开发商而言,小区规划有洋房、高层、小高层或者 别墅 等,是为了经济效益最大化、合理分配资源,产生较大附加值利润。一些面积大、开发周期长的地块会分期开发,这样开发商可操作性较大,容积率可以分期调整,迎合市场需求,以求更大利润。“做什么样的产品,通过什么样的价格,卖给什么样的人。”高层、小高层户型设计多变,适合广大人群,单价低,比较容易出售;多层洋房适合有一定消费能力人群,单价高,销售速度、回款速度偏慢;别墅一般是大面积户型,适合高消费人群,价格高,销售慢。这种高低配混搭能满足不同社群的需求,在共建共享的住区体验中会使住户有更多获得感,现在也成了地产开发的主流,因为洋房、小高层的售价会相对高些,所以能增加整体溢价率。而且由于产品适合的人群变广,这样看房的人也会更多,容易造成销售火热的现象。开发商设计房子也要进行市场调研和分析,看哪种房子销售快、资金回笼快、产出效益高。而且不管是盖高层、洋房还是盖什么,都要因地制宜,也不是什么房子利润高就盖它,还要考虑到市场,如果市场来不及消化,房子滞销,不仅影响 房价 ,还会延长资金周转时间,增加运营成本,所以开发商要先谋算好,不然可能不仅没赚到钱反而亏空.

你好,很高兴回答你的问题。

从最近几年开始,很多小区逐渐从纯高层、纯洋房、纯小高层转变成包含洋房、小高层、高层的“混合小区”,相信很多人都不理解,为什么会出现这种情况,全部盖成高层不是能赚更多吗?说到这点,就不得不提到居住舒适度了,虽然说全部盖成高层的确可以提高利润,但与此同时却会提高容积率。

那么什么才是容积率呢?说白了,其实就是单位土地的密度,也就是说容积率越大,就表示小区密度越大,居住舒适度就越小,而如果容积率越小,也就表示居住越舒适。随着购房者对居住体验的要求越来越高,纯高层小区越来越少。

其实你观察一下就能发现,现如今这种洋房、小高层、高层结合在一起的小区的房价都是很高的,而那种纯高层小区的房价反而会便宜些很多,而且随着购房者对居住体验的要求不断提高,这种“混合小区”反而更容易受到购房者的喜爱。

而且你要知道不同住宅的价格也是不一样,就以同区域的高层住宅和洋房住宅为例,如果高层住宅的房价为每平20000元,那么洋房的房价至少多出25%,也就是25000元左右,再加上洋房小区的物业费也高于纯高层小区,所以很显然,从这几个方面综合考虑,纯高层小区自然就越来越少了。而且从另一个方面来说,大部分开发商为了在同一个城市能有更加长远的发展,往往都会重点打造出所谓的“标志性小区”,而这其中大多以洋房小区或者是小高层小区为主,很少以纯高层小区为主。说白了,就是因为高层小区是刚需型住房,主要是为了大部分人的住房需求,并不是为了居住体验。

而洋房小区和小高层小区就不一样了,不论是楼间距还是小区环境都强于纯高层小区,所以很多人也将洋房和小高层称为改善型住房,而且随着时间的推移,这种结合高层、小高层、洋房的混合型小区会越来越受到欢迎,甚至称为“主力军”。每一种住宅类型或者是小区布置方式都是跟随着市场的变化而发生改变,就拿纯高层住宅小区来说,在此前很长一段时间,解决住房是很多人最急切的需求,可是随着收入水平不断提高,人们越来越注重居住体验,改善型住宅应运而生,可是很多人有买不起洋房或者是小高层,而这种混合型小区就很适合了。

虽然说开发商造房子的确以利润为出发点,可是有的时候利润并不是唯一,就拿打造“标志性小区”为例,有时候有一些招牌远比利润更重要。

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