商品房预售款监管再升级

为进一步加强成都市商品房预售款监管,保障预售商品房工程建设,维护承购人合法权益,确保房地产市场平稳健康发展,12月7日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》),将自2021年1月7日起施行,有效期3年。

《办法》规定,商品房预售款将全部直接存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

商品房预售款(以下简称预售款)具体如何收存、支取、监管?对此,成都市住建局相关负责人进行了解读。

全过程监管

保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益

根据《办法》,预售款的监管期限自商品房取得预售许可证之日起,至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

预售款监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的原则。

成都市住建部门将负责建立全市统一的预售款监管服务平台,以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位,与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息,实现预售款监管网络化、自动化。

成都市住建局相关负责人表示,成都市住建部门将利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查;各区(市)县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况,会同有关部门依法开展调查处理;开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。

建立专用账户

预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩

预售款监管实行银行专户监管制度。

开发企业在申请商品房预售许可前,应当选定一家监管银行的综合性支行(以下简称承办银行),以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户,承办银行在该监管账户下按预售许可范围(最小为一幢)设立监管登记台账,记录预售款收存、支取等情况;开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议。

在监管额度方面,《办法》提出,监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度,具体在三方监管协议中予以明确。

申请预售许可时,工程形象进度要求为正负零的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五;其余工程形象进度要求的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于成都市建设工程平均建安费用标准的,按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。

预售款监管额度还与开发企业信用等级挂钩。

开发企业申请商品房预售许可时,在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A 级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之四十;A 级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之二十;A级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之十;B级的,监管额度按正常值核定;C级的,监管额度上浮百分之二十;D级的,监管额度上浮百分之四十。

开发企业预售商品房期间,应当在商品房销售现场公示预售款三方监管协议文本。

预售款全部进入监管账户

贷款购房的入账金额不得低于当地规定的贷款首付比例

《办法》明确,预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

开发企业在办理商品房预售合同网签备案时,预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的凭证;其中通过贷款方式购房的,入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

据成都市住建局该负责人表示,预售款包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

监管账户内资金达到监管额度后,超过监管额度的资金,承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

监管额度内的预售款支取实施节点余额管理

《办法》对工程建设各进度节点上的预售款余额也进行了明确。

支取监管额度内的预售款,在预售商品房达到不同工程建设进度节点时,应当满足相应的资金余额要求:

完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三,规划用途为住宅的,资金余额应当不低于监管额度的百分之六十,其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十;

完成主体结构封顶,规划用途为住宅的,资金余额应当不低于监管额度的百分之五十,其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十;

完成内外装饰装修,资金余额应当不低于监管额度的百分之十五;

完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的,可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目,完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的,可增加一次支取。规划用途为住宅的,支取后的余额应当不低于监管额度的百分之七十;其他规划用途的,支取后的余额应当不低于监管额度的百分之五十。

开发企业申请支取预售款时其信用等级发生变化的,每次支取后的资金余额同步调整。

预售款未达到监管额度,开发企业要求支取用于非工程建设的款项,工程建设进度节点未达到工程节点资金余额要求,开发企业直接截留预售款或转入其它账户且未按要求整改到位,开发企业申请用于与承购人解除商品房预售合同时退房的结算退款,监管部门不得准予支取预售款。

未按规定存收预付款将被责令整改

整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限

在监督管理方面,《办法》提出,成都市住建部门应当加强监管服务平台的监测和随机抽查,并将各区(市)县预售款监管工作纳入年度考核事项;监管部门应当及时核查资金异动情况,受理咨询投诉,会同综合执法部门依法处置违规行为,并公开披露。

对于开发企业有下列情形之一的,由监管部门责令其限期整改,整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限:

未按本办法规定收存或支取预售款;提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售款;其他违反预售款监管规定的行为。

对逾期未整改到位的,按照相关规定,由监管部门通报批评,纳入“成都信用网”公开披露并抄送企业总部;情节严重的,开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动,不得申请审批新的建设项目,暂停办理新的项目预售许可。

监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反预售款三方监管协议约定的,依照协议严肃处理;情节严重的,予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。

贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户,由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的,由监管部门及时向社会公告,并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理,市住建部门不再与其签订预售款监管金融服务协议。

勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的,由监管部门责令其限期改正,对逾期未整改到位的,按规定予以信用记减分,并向社会公示。

商品房预售资金监管账户查询

要查询商品房预售监管资金情况,可以通过以下几种方式:

1. 现场查看:购房者可以在销售现场公示的预售许可证、三方监管协议中,查看预售楼栋、预售款监管银行名称、监管账号等信息,留存作为后续签订合同及缴款时比对信息的重要依据。

2. 短信提醒:成都市商品房预售资金监管服务平台将在签订商品房买卖合同、备案、缴款等环节,向购房者在该平台绑定的手机号码发送提醒短信,购房者可核验缴款情况是否与实际情况一致。

3. 公众号查询:进入公众号后,点击最下方“e房通”,找到“我要购房”板块,点击“预售资金监管账号查询”,进入“预售资金监管账号查询”功能后,在搜索栏中输入您想查询的商品房楼盘名或预售证号即可显示该商品房监管账号相关信息。

请注意,不同地区的具体查询方式可能会有所不同,建议根据当地的具体情况选择合适的方式进行查询。为了保证查询结果的准确性,最好选择官方渠道进行查询。

商品房预售监管资金最新规定

法律主观:商品房预售 资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对 商品房 预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。接下来由 网 的小编为大家整理了一些关于这方面的知识。 商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。 (商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照 商品房买卖 合同约定支付给开发商的购房款(包括 定金 、首付款、后续付款、按揭付款)。)业内人士认为,预售资金监管成为焦点,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,尽快回笼资金。房价有望再降,这对购房者而言,自然是利好消息。 开发商资金链断裂,甚至卷款跑了,导致楼盘烂尾,苦的是掏光血汗钱或者毕生积蓄的 买房 人。对商品房预售款实施严格监管,避免开发商私自挪用,可以有效降低楼盘烂尾风险。将于3月1日起实施的《 山东 省商品房预售资金监管办法》(以下简称“省版监管办法”),将给开发商动用预售款戴上“紧箍”。监管办法规定,商品房预售款今后将实行全程监管,专款专用,工程进度达到相应节点,开发商才能按比例申请使用监管资金,以保障购房者的合法权益。 根据省版监管办法和已于2016年3月1日起施行的《 济南 市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称“济南监管办法”),开发商预售商品房,买房人支付的所有房价款,包括定金、首付款、购房 贷款 以及其他形式的购房款,都应当存入在监管银行开设的专用监管账户内,专户专存,专款专用。预售款实行全程监管,从取得预售证开始,到开发项目取得竣工综合验收或分期综合验收备案证明为止。 省版监管办法明确规定,开发商申请预售证,应当在房地产主管部门(济南主管部门为市城乡建设委,下同)公布的监管银行名录中选择相应的商业银行,根据预售证申请情况按幢或多幢开设对应的监管账户,与主管部门、监管银行签订三方监管协议。在预售房屋时,应当将预售款监管规定告诉买房人,在售楼处显著位置公示监管银行、监管账户等信息,并在商品房预售合同中予以明确。 未开立监管账户的,房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。这意味着,不按监管办法要求开设监管账户,开发商将无法正常预售商品房。济南版监管办法更进一步提出,政府主管部门会根据开发企业上一年度诚信情况,控制开发商的 网签 面积,首次放开网签面积只占预售许可的30%。存入监管账户的预售款未达到重点监管额度,按照需要达到重点监管额度核算,放开对应的网签面积;达到重点监管额度后,才会将预售许可面积全部放开。 开发商出现违规行为,也将面临相应的惩罚。对存在未按规定将预售款全部存入监管账户、变相逃避监管、未按规定使用预售款、提供虚假材料以及其他违反监管办法或三方监管协议情形的,将被责令限期整改,记入企业及从业人员信用档案,情节严重的,还可能被暂停网签,并受到相应的 行政处罚 。 按照济南监管办法,开发商未及时将预售款存入专用监管账户、提供虚假证明材料申请降低重点监管额度,或存在其他违法违规行为,将被追究相关责任并记入不良行为记录;施工、监理单位提供虚假证明,或采取其他方式协助开发商骗取降低预售资金重点监管额度的,也将被依法追究相关责任。相比之下,省版监管办法的处罚更细更明确。 预售款全部存入监管账户后,开发商还能不能动账户里的钱?如果能用,需要什么条件,按什么标准?省、市监管办法对此都有明确规定。 以上便是小编为大家整理的相关知识,相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解,如果您还遇到什么较为复杂的法律问题,欢迎登陆网进行 律师在线 咨询。