商品房预售两个办法区别

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度,而预告登记是不动产登记制度,二者的法律效力完全不同。

2、登记的程序及部门不同

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

而预告登记时双方合意之下申请的,只有双方达成合意才能可以申请登记,也可以不用申请预告登记。可见登记备案的启动主体是房地产开发商,而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。且根据《房屋登记办法》的规定,办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理,即备案登记是预告登记的前置程序。

3、两者的登记机关也不一定是同一个

预告登记就是房屋的登记机构,而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

4、适用范围不同

商品房预售合同的登记备案,其登记的标的仅限于商品房预售合同,商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易,不仅包括商品房买卖和私房交易,还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

预告登记制度具有如下特点:1、根据物权法定原则,预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一,其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记,使其具有物权效力,具有合理性;而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记,使其具有物权效力存在理论上的障碍。

3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为,是“意思自治”原则的体现,更好地体现了房地产市场的经济性,提高了效率;而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的,具有行政强制性。

4、预告登记制度适用的范围更为广泛,依据《物权法》第二十条第一款的规定,只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,都可以按照约定向登记机构申请预告登记;而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

进行商品房预告登记:

1、商品房买卖合同登记备案后,购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。

2、约定后,购房者到房地产管理部门进行申请,经过受理审核后,由房产管理部门记载于登记簿,购房者交费后领取登记证明。

3、办理登记预告需要提交的材料有:预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同,以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记,出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的,买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。扩展资料

预告登记特点

预告登记与一般的不动产登记区别表现在:一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。

纳入预告登记的请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排它效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

商品房买卖合同的

1、当事人,商品房的出卖人一般是房地产开发企业,应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织,同样予以注明。如为自然人,则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

2、商品房基本状况,要注明出卖人出售房屋的法律依据,包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房,还应明确其预售许可证号。

3、价款及支付方式,商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价,不论商品房实际面积与约定是否存在误差,均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价,可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。

商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式:第一,以所购商品房抵押贷款的方式付款,也称按揭付款;第二,一次性付款;第三,分期付款。按揭付款方式,应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式,向哪家银行申请贷款,如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式,则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

4、商品房交付使用方式及条件,合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付,买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。

合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定,主要为商品房应具备必要的验收文件,如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。

商品房预售两个办法区别大吗

可能情况而定,如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。 随着我国人口的增多,买房已经成为我们现代人必须完成的任务。因为我们对房屋的需求量逐渐增多,经常会有开发商出买预售没有装修好的商品房,开发商在取得了相关的资质后,是可以进行预售的。那么预售登记的房子能执行吗?是怎样的。

一、房屋预售登记定义:房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以.制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。民法典第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预售登记的意思是房屋买卖的主要对象是自己所拥有的房屋,房屋的买卖可以分为大产权和小产权两种,大产权一般是指我们常说的商品房。而小产权则是指未经过国家审批的一种产权形式。如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。房屋预售登记。

二、预告登记房注意事项预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同,有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第二百七十一条规定,申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说,商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件,商品房预售合同登记备案行为不能等同于预购商品房预告登记行为。履行预告登记程序时,一定要准确把握这种先后关系,绝对不能颠倒。预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度,既有区别又有联系。仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够,还应该特别注意以下事项:1、预告登记和商品房预售登记备案,一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是,预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成,最好是同一时间完成。这样,可以避免预售人一房多售,减少预告登记差错。2、《房屋登记办法》第二百七十条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人末按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定,目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时,一定要牢记这一点,千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段,预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押,被排除在预告登记范围之外的情形有两种:一是预购商品房转移;二是预购商品房抵押权转移。

三、预告登记备案制度1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度,是开发商必须履行的一种商品房销售行为,无需双方另行约定。以上内容是小编所整理的有关“预售登记的房子能执行吗”的相关内容,购买房屋是有一定风险的,如果我们不是急等用房,可大不必着急买房,要理性投资,合法购房。如果我们在购房时发生有侵权的现象,可以运用相关法律来维护我们的合法权益。

商品房预售两个办法区别在哪

商品房销售方法 商品房销售方法一: 现场销售的基本流程及注意事项 因房地产业产品的异质性,楼盘具有不可移动、每一个产品都因其地理位置、周遍环境不同而具有唯一性,在房地产业的销售中,客户到访、售楼接待是其最重要的组成部分。大多数客户只有产生参观现场的冲动后,才能形成购买欲望,在经过多次到访、考察后才能产生购买决定。因此可以说,买楼是一项复杂的系统工程,售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户的购买决策伙伴之后,才能赢得客户最后的购买。 第一节 迎接客户 一、 基本动作 1. 客户进门,每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”,提醒其他销售人员注意。 2. 当值销售人员立即上前,热情接待。 3. 帮助客户收拾雨具,放置衣帽等。 4. 经过接待,区别客户真伪,了解所来的区域和接受的媒体。 二、 注意事项 1. 销售人员应仪表端正,态度亲切。 2. 接待客户或一人,或一主一副,以二人为限,绝对不要超过三人。 3. 若不是真正客户,也应照样提供一份资料,作简洁而热情的接待。 4. 没有客户时,也应注意现场整洁和个人仪表,以随时给客户良好印象。 第二节 介绍产品 一、 基本动作 1. 交换名片,相互了解,了解客户的个人资讯情况。 2. 按照销售现场已规划好的销售路线,配合灯箱、模型、样板间等销售道具,自然而又有重点的介绍产品(着重地段、环境、交通、生活配套设施、楼盘功能、主要建材等的说明)。 二、 注意事项 1. 侧重强调本楼盘的整体优势。 2. 用自己的热忱与诚恳感染客户,努力与其建立相互信任的关系。 3. 通过交谈正确把握客户的真实需求,并据次此迅速制定自己的应对策略。 4. 当客户超过一人时,注意区分其中的决策者,把握他们相互的关系。 第三节 购买洽谈 一. 基本动作 1. 倒茶寒暄,引导客户在销售桌前入座。 2. 在客户未主动表示时,应该立刻主动地选择一户作试探性的`介绍。 3. 根据客户所喜欢的单元在肯定的基础上,作更详尽的说明。 4. 针对客户的疑惑点,进行相关解释,帮助其逐一克服购买障碍。 5. 适时制造现场购买气氛,强化其购买欲望。 6. 在客户对产品有70%的认可度的基础上,设法说服他下定金购买。 二. 注意事项 1. 入座时,注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。 2. 个人的销售资料和销售工具应准备齐全,随时应对客户的需要。 3. 了解客户的真正需求,了解客户的主要问题点。 4. 注意与现场同事的交流与配合,让现场经理知道客户在看哪一户。 5. 注意判断客户的诚意、购买力和成交概率。 6. 现场气氛营造应该自然亲切,掌握火候。 7. 对产品的解释不应含有夸大、虚构的成分。 8. 不是职权范围内的承诺应报经现场经理通过。 第四节 带看现场 一、 基本动作 1. 结合工地现况和周边特征,边走介绍。 2. 按照户型图,让客户切实感受自己所选的户型。 3. 尽量多说,让客户始终为你所吸引。 二、 注意事项 1. 带看工地的路线应事先规划好,注意沿线的整洁与安全。 2. 嘱咐客户戴好安全帽,带好其他随身物品。 第五节 暂未成交 一、 基本动作 1. 将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑或代为传播。 2. 再次告诉客户联系方式和联系电话,承诺为其作义务购房咨询。 3. 对有意的客户再次约定看房时间。 4. 送客至大门外。 二、 注意事项 1. 暂未成交或未成交的客户依旧是客户,销售人员都应态度亲切,始终如一。 2. 及时分析暂未成交或未成交的真正原因,记录在案。 3. 针对暂未成交或未成交的原因,报告现场经理,视具体情况,采取相应的补救措施。 第六节 填写客户资料表 一、 基本动作 1. 无论成功与否,每接待完一组客户后,立即填写资料表。 2. 填写重点: *客户的联络方式和个人资讯资料; *客户对楼盘的要求条件; *成交或未成交的真正原因。 3. 根据客户成交的可能性,将其分类为:A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四个等级,以便日后有重点地追踪访询。 4. 一联送交现场经理检查并备案建档,一联自己留存,以便日后追踪客户。 二、 注意事项 1. 客户资料表应认真填写,越详尽越好。 2. 客户资料表是销售员的聚宝盆,应妥善保存。 3. 客户等级应视具体情况,进行阶段性调整。 4. 每日或每周,应由现场经理定时召开工作会议,依客户资料表检查销售情况,并采取响相应的应对措施。 第七节 客户追踪 一、 基本动作 1. 繁忙间隙,按客户等级与之联系,并随时向现场经理口头报告。 2. 对于A、B等级的客户,销售人员应将其列为重点对象,保持亲密联系,调动一切可能条件,努力说服。 3. 将第一次追踪情况详细记录在案,便于日后分析判断。 4. 无论否成交,都要婉转要求客户帮忙介绍客户。 二、 注意事项 1. 追踪客户要注意切入话题的选择,不要给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。 2. 追踪客户要注意时间的间隔,一般以两三天为宜。 3. 注意追踪方式的变化:打电话、寄资料、上门拜访,邀请参加促销活动,等等。 4. 两人或两人已上与同一客户有联系时,应该相互通气,统一立场,协调行动。 第八节 成交收定 一、 基本动作 1. 客户决定购买并下定金时,利用销控对答来告诉现场经理。 2. 恭喜客户 3. 视具体情况,收取客户小定金或大定金。并告诉客户对买卖双方的行为约束。 4. 详尽解释定单填写的各项条款和内容:总价款栏内填写房屋销售的表价;定金栏内填写实收金额,若所收的定金为票据时,填写票据的详细资料;若是小定金,与客户约定大定金的补足日期及应补金额填写与定单上;与客户约定签约的日期与签约的金额,填写于定单上;折扣金额及付款方式,或其他附加条件于空白处注明;其他内容依定单的格式如实填写。 5. 收取定金,请客户、经办销售人、现场经理三方签名确认。 6. 填写完定单,将定单连同定金送交现场经理点收备案。 7. 将定单第一联(客户联)交客户收妥,并告诉客户于补足或签约时将定单带来。 8. 确定定金补足日或签约日,并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。 9. 再次恭喜客户。 10. 送客至大门外。 二、 注意事项 1. 与现场经理和其他销售人员密切配合,制造并维持现场气氛。 2. 正式定单的格式一般为一式四联:客户联、公司联、工地联、财务联。(注意各联各自应该所被持对象) 3. 当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时,鼓励客户支付小定金时,鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。 4. 小定金金额不在于多,三四百元至几千元均可,其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。 5. 小定金保留日期一般以三天为限,时间长短和是否退还,可视销售状况自行掌握。 6. 定金(大定金)为合约的一部分,若双方任一方无故悔约,都将以原定金金额予以赔偿。 7. 定金收取金额的下限为1万元。原则上定金金额多多益善,以确保客户最终签约成交。 8. 定金保留日期一般以7天为限,具体情况可自行掌握。 9. 小定金和大定金与合同签约之间的间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。 10. 折扣或其他附加条件,应报现场经理同意备案。 11. 定单填写完后,再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。 第九节 定金补足 一、 基本动作 1. 定金栏内填写实收补足金额。 2. 将定金补足日及应补金额栏划掉。 3. 再次确定签约时期,将签约时期和签约金额填写与定单上。 4. 若重新开定单,大定金定单依据小定金定单的内容来填写。 5. 详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。 6. 恭喜客户,送至大门处。 二、 注意事项 1. 在约定补足日前,再次与客户联系,确定日期并作好准备。 2. 填写完后,再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。 3. 将详尽情况向现场经理汇报备案。 第十节 换房 一、 基本动作 1. 定购房屋栏内,填写换房后的户型、面积、总价。 2. 应补金额及签约金,若有变化,以换房后的户型、面积为主。 3. 于空白处注明哪一户换到哪一户。 二、 注意事项 1. 填写完毕后。再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。 2. 将原定单收回。 第十一节 签订合约 一、 基本动作 1. 恭喜客户选择我们的房屋。 2. 验证身份证原件,审核其购户资格。 3. 出示商品房预售示范合同文本,逐条解释合同的使用条款:转让当事人的姓名或名称、住所;房地产的位置、面积、四周范围;土地所有权性质;土地使用权获得方式和使用期限;房地产规划使用性质;房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;房地产装修的价格、支付方式和期限、房地产支付日期、违约责任;争议的解决方式。 4. 与客户商讨并确定所有的内容,再职权范围内做适当让步。 5. 签约成交,并按合同规定收取第一期房款,同时相应抵扣已付定金。 6. 将定单收回,交现场经理备案。 7. 帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。 8. 登记备案且办好银行贷款后,合同的一份应交客户。 9. 恭喜客户,送客户至大门外。 二、 注意事项 1. 示范合同文本应事先准备好。 2. 事先分析签约可能发生的问题,向现场经理报告,研究解决的办法。 3. 签约时,如客户有问题无法说服,汇报现场经理或更高一极主管。 4. 签合同最好由购房户自己填写具体条款,并一定要其本人签名盖章。 5. 由他人代理签约,户主给予代理人的委托书最好经过公证。 6. 解释合同条款时,在情感上应侧重于客户的立场,让其有认同感。 7. 签约后的合同,应迅速交房地产交易管理机构审核,并报房地产登记机构登记备案。 8. 牢记:登记备案后,买卖才算正式成交。 9. 签约后的客户,应始终与其保持接触,帮助解决各种问题并让其介绍客户。 10. 客户的问题无法解决而不能完成签约时,让客户先请回,另约时间,以时间换取双方的折让。 11. 及时检查签约情况,若有问题,应采取相应的应对措施。 第十二节 退房 一、 基本动作 1. 分析现场退房原因,明确是否可以退房。 2. 报现场经理或更高一级主管确认,决定退房。 3. 结清相关款项。 4. 将作废合同收回,交公司留存备案。 5. 生意不在情谊在,送客送至大门外。 二、 注意事项 1. 有关资金转移事项,均须由双方当时人签名确定。 2. 若有争议无法解决,可申请仲裁机构调解或人民法院裁决。 第十三节 提供超值服务的表现形式 超值服务的表现可能包括以下一种或几种方式: 1. 站在顾客立场上,给顾客提供咨询服务; 2. 为顾客提供其所需要的信息; 3. 注重感情投资,逢年过节寄卡片、赠送小礼品等; 4. 主动向顾客寻求信息反馈并提供所需的服务; 5. 实实在在地替顾客做一些延伸服务,使顾客不又自主地体会所接受服务的“超值”; 6. 在业务和道德允许的范围内,为顾客提供一些办理私人事务的方便。 ;