法律主观:商品房预售 资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对 商品房 预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。接下来由 网 的小编为大家整理了一些关于这方面的知识。 商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。 (商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照 商品房买卖 合同约定支付给开发商的购房款(包括 定金 、首付款、后续付款、按揭付款)。)业内人士认为,预售资金监管成为焦点,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,尽快回笼资金。房价有望再降,这对购房者而言,自然是利好消息。 开发商资金链断裂,甚至卷款跑了,导致楼盘烂尾,苦的是掏光血汗钱或者毕生积蓄的 买房 人。对商品房预售款实施严格监管,避免开发商私自挪用,可以有效降低楼盘烂尾风险。将于3月1日起实施的《 山东 省商品房预售资金监管办法》(以下简称“省版监管办法”),将给开发商动用预售款戴上“紧箍”。监管办法规定,商品房预售款今后将实行全程监管,专款专用,工程进度达到相应节点,开发商才能按比例申请使用监管资金,以保障购房者的合法权益。 根据省版监管办法和已于2016年3月1日起施行的《 济南 市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称“济南监管办法”),开发商预售商品房,买房人支付的所有房价款,包括定金、首付款、购房 贷款 以及其他形式的购房款,都应当存入在监管银行开设的专用监管账户内,专户专存,专款专用。预售款实行全程监管,从取得预售证开始,到开发项目取得竣工综合验收或分期综合验收备案证明为止。 省版监管办法明确规定,开发商申请预售证,应当在房地产主管部门(济南主管部门为市城乡建设委,下同)公布的监管银行名录中选择相应的商业银行,根据预售证申请情况按幢或多幢开设对应的监管账户,与主管部门、监管银行签订三方监管协议。在预售房屋时,应当将预售款监管规定告诉买房人,在售楼处显著位置公示监管银行、监管账户等信息,并在商品房预售合同中予以明确。 未开立监管账户的,房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。这意味着,不按监管办法要求开设监管账户,开发商将无法正常预售商品房。济南版监管办法更进一步提出,政府主管部门会根据开发企业上一年度诚信情况,控制开发商的 网签 面积,首次放开网签面积只占预售许可的30%。存入监管账户的预售款未达到重点监管额度,按照需要达到重点监管额度核算,放开对应的网签面积;达到重点监管额度后,才会将预售许可面积全部放开。 开发商出现违规行为,也将面临相应的惩罚。对存在未按规定将预售款全部存入监管账户、变相逃避监管、未按规定使用预售款、提供虚假材料以及其他违反监管办法或三方监管协议情形的,将被责令限期整改,记入企业及从业人员信用档案,情节严重的,还可能被暂停网签,并受到相应的 行政处罚 。 按照济南监管办法,开发商未及时将预售款存入专用监管账户、提供虚假证明材料申请降低重点监管额度,或存在其他违法违规行为,将被追究相关责任并记入不良行为记录;施工、监理单位提供虚假证明,或采取其他方式协助开发商骗取降低预售资金重点监管额度的,也将被依法追究相关责任。相比之下,省版监管办法的处罚更细更明确。 预售款全部存入监管账户后,开发商还能不能动账户里的钱?如果能用,需要什么条件,按什么标准?省、市监管办法对此都有明确规定。 以上便是小编为大家整理的相关知识,相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解,如果您还遇到什么较为复杂的法律问题,欢迎登陆网进行 律师在线 咨询。

商品房监管资金的执行方式

商品房监管资金的执行方式有哪些

各地不一样的,但大多大同小异:

(1)房地产开发企业需变更企业名称、监管账号等开户相关信息的,应当到资金监管机构、商业银行办理相关变更手续。

(2)新建商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款。

(3)购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书,通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。

(4)每笔预售资金进入监管账户后,资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管,房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金,优先用于项目工程有关建设。

(5)监管资金按照取得商品房销售许可、完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

(6)房地产开发企业申请提取监管资金,资金监管机构应当在3个工作日内进行审核。经审核符合本办法第十四条规定的,出具同意拨付证明;不符合的,退回补正。

(7)房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后,房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。

拓展资料:

商品房预售资金相关:

一、商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款,一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

二、预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金,以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限,“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。

三、对于出险房企来说,该政策并不会放松监管预售资金监管账户,只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金,但能具体能释放多少出来目前还不知道。

四、在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定,各地实行“一城一策”。

商品房监管资金的执行方式有几种

预售制度并非我国独有政策,较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售,即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计,2004年预售房占新房销售的比例为76.6%。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90%左右。欧洲、日本等一些经济发达国家,以二手房市场为主,新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成(2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平,其中期房占比89.6%)。

但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式(按工程进度付钱,交房结尾款),对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港,要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成;在德国、法国、新加坡,购房者根据工程进度分期付款,开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同:

(1)我国预售资金主要放在托管银行监管,而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看,同样是按施工进度采取分期付款的方式支付,我国购房者在支付完首付款后,从银行一次性贷款,由银行根据工程进度节点分期付款给开发商,同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行,因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区,购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户(通常为律师账户或政府监管部门账户),由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家,例如美国、日本等,开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。

(2)其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜,以保护购房者的权益为基础。相对而言,中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度,更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看,部分国家地区,例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款,并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后,即申请个人购房贷款,且在建造未交付阶段就开始支付月供。

中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高,房屋烂尾的现象极少存在。

(1)个人房贷是在验楼完成后,才可以发放。

(2)购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户,其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户,不得与自身和其他监管账户混淆使用,转账使用直接受法律监管,从一开始就不让开发商接触购房款,最大限度地保障了购房人的权益。

(3)律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况,香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。

(4)香港法律对购房者利益的保护优先级极高,一旦出现延迟交楼,购房者可直接取消合同,并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱,交房结尾款,尾款占比55%,个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请,由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款,开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向,通常一半以上的房屋被预定后,开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方(一般为住宅交易中的产权公司)保管,直到正式交房时,开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面,美国的金融机构在项目完工后,才为购房人发放抵押按揭贷款;但预售期间,购房人可获得短期的建筑贷款,用以支付房屋在建时分段支付的款项。

实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定;但预售资金监管“一城一策”,且执行情况差异较大。根源不在预售制度本身,而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式,有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大;部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。

我们认为未来的方向在于短期加强资金监管,长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。

(1)预售制度出问题的核心原因在于资金挪用,因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面:

a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。

b、更加注重购房者切身利益,建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台,让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。

c、逐步提高商品房预售许可门槛,同时调整购房款付款方式,由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商,转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中,由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。

(2)制度改革也将是循序渐进的过程:预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目,逐步提高预售条件,适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排,使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前,热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。

(3)在制度替换的时间上,我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。

法律依据

《城市商品房预售管理办法》

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。