商品房预售本质

尽管绝大多数商品房都可以“预售”。但实际情况是,现房和期房长期共存。只绝大多数的“现房销售”是因为在预售期内没有卖完,等房子完全建成后转为现房销售。在“期”转“现”的售价也会有所调整。现房的售价会高于期房。

原因也简单,因为现房的风险低,当然就贵。同样是一个商品房项目,期房和现房同房不同价,揭示了一个隐情——买期房类似于证券投资,存在一定风险。只由于此前二十年房地产行业一路高歌猛进水涨船高,不但房地产期货风险几乎为零,而且成为最赚钱的投资。于是,很多人似乎忘了是在做“投资”了。

现实生活中,大家购买的商品一般都是现货,可以试穿试用甚至先尝后买,拿不到货或者货不对板的概率极低,但期房除外。

期房预售的本质就是,开发商没有足够的钱,借购买人的钱来开发楼盘,然后把已属于购买人的房子建成并还给人家。又因为买房人的钱也不够,于是需要找银行借钱(按揭)。而银行又要求借钱需要抵押物,所以房主要把房子抵押给银行交换贷款,于是房子在抵押期间是属于银行的。

一旦期房烂尾,银行和房主都会心惊胆战。今年以来,受疫情和宏观经济走势的影响。开发商“雷声”不断。部分已预售的期房烂尾,原来属于低风险的投资行为成为高风险,因而引发社会对期房和预售制的讨论。眼下公众的最大诉求是,优先保护购房人的利益。这当然是对的。但其他投资人怎么办?具体来说,银行怎么办?信托基金怎么办?如果说房贷背后是一个个普通的家庭,那么信托背后同样是一个个家庭。房企普遍都有内部员工的项目跟投制度。许多时候,跟投还带有强制性。一旦项目烂尾,跟投的钱谁来赔?还有永续债,不在负债表里,但也是别人的钱,赔还是不赔?最弱势的人群当属建筑工人,他们被欠的薪金要不要优先赔?显然,预售的期房一旦烂尾,就难以收场,不可能再皆大欢喜。在人口红利渐退,经济增速放缓,房价已达高位的大背景下,期房预售制已然弊大于利,不合时宜,现房销售将逐渐成为大势所趋。

商品房预售本质要求

可能情况而定,如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。 随着我国人口的增多,买房已经成为我们现代人必须完成的任务。因为我们对房屋的需求量逐渐增多,经常会有开发商出买预售没有装修好的商品房,开发商在取得了相关的资质后,是可以进行预售的。那么预售登记的房子能执行吗?是怎样的。

一、房屋预售登记定义:房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以.制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。民法典第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预售登记的意思是房屋买卖的主要对象是自己所拥有的房屋,房屋的买卖可以分为大产权和小产权两种,大产权一般是指我们常说的商品房。而小产权则是指未经过国家审批的一种产权形式。如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。房屋预售登记。

二、预告登记房注意事项预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同,有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第二百七十一条规定,申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说,商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件,商品房预售合同登记备案行为不能等同于预购商品房预告登记行为。履行预告登记程序时,一定要准确把握这种先后关系,绝对不能颠倒。预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度,既有区别又有联系。仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够,还应该特别注意以下事项:1、预告登记和商品房预售登记备案,一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是,预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成,最好是同一时间完成。这样,可以避免预售人一房多售,减少预告登记差错。2、《房屋登记办法》第二百七十条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人末按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定,目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时,一定要牢记这一点,千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段,预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押,被排除在预告登记范围之外的情形有两种:一是预购商品房转移;二是预购商品房抵押权转移。

三、预告登记备案制度1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度,是开发商必须履行的一种商品房销售行为,无需双方另行约定。以上内容是小编所整理的有关“预售登记的房子能执行吗”的相关内容,购买房屋是有一定风险的,如果我们不是急等用房,可大不必着急买房,要理性投资,合法购房。如果我们在购房时发生有侵权的现象,可以运用相关法律来维护我们的合法权益。

商品房预售本质是什么

就目前国内的房地产市场而言,我们买的新房绝大多数都是期房,也就是所谓的预售,其目的就是开发商为了快速回笼,预售和正式的购房是有本质的区别,购房的合同也是不一样的,对于这两者,很多人都不清楚,今天我们就一起来了解一下房屋预售是什么意思,预售合同和购房合同有什么区别,预售许可证取得条件有哪些?

一、房屋预售是什么意思

在我们的生活中可以看到,很多开发商房子还没有建起来,就开盘卖房子了,这种行为其实就是预售,我国绝大多数新房都是采用这种销售。

房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

二、预售合同和购房合同有什么区别

我们在买房的时候会跟开发商签订合同,很多人发现我们签的合同是房屋预售合同,并不是真正的购房合同,它们之间是有比较大的区别的,那预售合同和购房合同有什么区别。

预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。

商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。如果是现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。

预售合同不可草率进行,需要签订双方有一定的信任关系,个人与单位网签合同一般要找到有一定规模的知名的公司。

三、预售许可证取得条件有哪些

房屋预售现在已经是开发商卖房的主要交易,开发商想要房屋预售就先要取得预售许可证,这是国家针对开发商房屋预售专门设立的,那预售许可证取得条件有哪些?

1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;

3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;

4、已确定施工进度和竣工交付使用时间;

5、七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;

6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;

7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;

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