相信大家都知道,现在的房地产业发展的相当迅速,很多人都靠着房地产发了一笔大财。现在不仅是城里,就连农村也逐渐盖起了这种高楼大厦,放弃了最开始的一家一户的独家院。在这些商品房进行售卖的时候,几乎每个开发商都会有一套房子专门用来当做售楼处。这些售楼处的价格也不低,大多数都是上百万的。然而大家可能会发现一个问题,当这些楼房全部售卖完以后,售楼处就会被拆除掉,那么很多人可能就会产生疑问了,为什么花费好几百万建成的售楼处,等到楼房卖完以后就要拆除呢?内行人道出实情。

商品房的售楼处的作用

售楼处跟其他的商品房不一样,像普通的商品房是卖给这些顾客的,而售楼处却是一种售卖房子的途径。实际上售楼处只是一种为顾客提供方便,解答疑问的一个场所。这些花上百万建造的售楼处一般等到楼房卖完以后就会被拆除。具体拆除的原因主要有三种,第一个就是因为这种售楼处建在了禁止建造建筑物的地方,也就是说它是违法的。因此开发商会尽快的把自己的房子给卖完,然后用最快的速度将售楼处给拆除掉,避免因为违法建造而给自己带来一些麻烦。另外这些售楼处的户型跟普通的商品房的户型不一样,售楼处是不能供人居住的。如果楼房卖完以后,售楼处也就没有什么其他的作用了,开发商可以将售楼处拆除掉,再新建一个店面,收取大量的租金。这样一来,就可以避免售楼处的闲置,还可以增加一部分额外的收入。还有一种情况就是因为售楼处所占的地皮并不是开发商可以长期所使用的,很多开发商觉得多购买一片地用作建造售楼处是没必要的,他们会向政府要求租用地皮。当开发商将自己的楼房售卖完毕以后就会抓紧时间将售楼处拆除掉,交给政府一定的租金,时间越长缴纳的租金就越多,超过了租期还可能会有更严重的违约金。而且售楼处里的设施也不是特别的多,不能够进行二次利用,考虑到这一点,很多开发商就直接将售楼处给拆除了。即使售楼处在建造的时候需要花上百万,但是等到楼盘售完以后还是会被马上拆除。这主要是因为开发商为了赚取更多的利益,或者是为了避免损失更多的资金才迫不得已这样做的,否则的话谁会愿意白白扔了这几百万呢?

商品房的售楼处的作用和意义

咨询售楼部买房应该问哪些问题 咨询售楼部买房应该问哪些问题,买房是一件很重要的事,我们购买的房子一般都是要住很长时间的,所以我们在售楼部一定要咨询好相关的问题。下面我就带大家看看咨询售楼部买房应该问哪些问题。   咨询售楼部买房应该问哪些问题1 问题一:该项目是否五证齐全? 楼盘出现证件不齐就开始销售的事情在现实生活中时常发生,但购房者应注意如果项目五证不全,意味着房屋不具备上市的资格,购房者的合法权益不能得到保障。在售楼处一般都会公示“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》,购房者要足够重视,如果有可能尽量看原件,因为复印件很容易作假。 问题二:房子的具体房价是多少? 售楼处对外公布的都是均价,但实际上价格有均价、起价、低价和高价之分,售楼处一般会报均价,但不同的楼栋、户型和楼层,价格还是有一定的差异的。比如:楼处地势好的会比楼处地势差的高,黄金楼层比低层或高层要高出一些。购房者应该挑选心仪的户型或房源,了解具体的单价和总房款。 问题三:物业属于什么公司?服务项目有哪些? 物业服务的好坏关系到购房者日后入住的舒适性,所以要问清楚物业属于哪家公司以及服务项目有哪些。如果物业公司在别的小区服务过,购房者也可以到网上查查物业公司的口碑,看看其他小区的业主评价。 看房咨询看似简单,实则不然。购房者在买房前一定要看上文提到的内容,做好购房准备,慎重看房选房。 问题四:面积怎么计算? 面积问题也是购房者比较关心的问题。购房者要问清楚建筑面积和套内建筑面积分别是多少、公摊面积有多大。这是因为销售面积的大小决定了房屋的价格,而公摊面积的大小影响得房率,得房率影响着居住的舒适度。 问题五:周边配套情况怎么样? 配套情况影响着购房者居住后的日常生活,因此是必须提前进行了解的。周边配套主要包括交通配套、医疗配套及金融配套、商业配套等。 1、交通配套 购房者要问问小区周围地面交通、轨道交通等交通建设,对自己以后的行车路线事先有个了解。 2、医疗配套及金融配套 医疗配套及金融配套如何,购房者可以问问医院的等级,附近有哪些银行等。 3、商业配套 商业配套主要包括超市、商场等,如果这些设施在建,购房者需要询问开业时间,确保入住后不会影响正常的生活需求。 问题六:入住时间是什么时候? 购房者还应该问清楚入住的时间和条件。例如:入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等,入住时水电网络闭路监控系统是否可以正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施能否正常使用。 问题七:小区车位数量有多少? 现在私家车越来越多,如何停车成为很多人的大问题,因此了解小区停车位的数量、车库位置、车位配比情况十分有必要,当然车位的收费标准、是否可售等详细信息也不能忽略。   咨询售楼部买房应该问哪些问题2 去售楼部买房注意事项 1、不要以地价判断地段。 判断买房的地段应该是结合自身需求买的,如果你是自己买房住,考虑的是交通条件和生活设施配备,对自己工作和生活方便就行了。 2、远离噱头而不实用的商务区。 很多城市越来越发达,社会资源越来越好,不一定商务区的房子就是好的。商务区包括金融商务区,与买房关系不大,相反开发商却把这些当做看似很好的因素计入了房价,所以买房要远离一些噱头而不实用的功能区更好一点。 3、不要相信广告语与口头承诺签合同。 现在很多广告宣传的内容与实际买入交付时的标准会有很大误差。不要相信销售人员的口头承诺,合同的附件每一项心里都有底,不然很容易被售楼小姐坑的。 4、不要贪便宜。 有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓,看起来很便宜,但这类公寓因为买的人多了,单价也比住宅单价高。还有些早期出让地块上现在开发的楼,这类楼盘如果归属于一个较大较有实力的开发商,其背景具备囤地可能,则可以大胆买入,但有些小开发商的项目,是因为多次辗转才获得现在上市销售机会,便宜的背后是诸多的资金转入转出,不买也罢。 5、最好不要盲目排队买房。 很多人排队选房,开发商看到商机把房价越抬越高。如果人们对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房,有深刻认识,就不会被坑被骗了。 6、谨慎认识赠送的附加值。 为了消除消费者对公摊过大的顾虑,开发商可能免公摊销售,为了消除人们对电梯维护费的顾虑,开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用,为了消除人们对物业过高收费的顾虑,也可能赠送几年的物业管理费,这些都是短期行为的刺激销售政策,没有什么重大意义。 比如买屋送装修,买房送家具,送电器等,事实上销售前计价稍微提升一点,就足以将这些支出打进房价,因此买房不要追求面子工程,即追求额外优惠,或者将这些赠送附加部分进行剥离,单纯就房价与相关房型进行性价比的对比。   咨询售楼部买房应该问哪些问题3 以下3大误区不重视的话,可能会影响居住体验 1.正确看待房价问题。 价格便宜对购房者有很大的吸引力。同一个区域中价格低的房子位置一般较为偏远、交通不便、配套不完善、朝向不好。 同一个小区内价格偏低的.房子一般存在户型不好、朝向不好、楼层不好的问题。那价格高的房子就是购房者的选择么? 其实不尽然。说到底还是要根据购房者的实际需求出发。例如家有老人和儿童,应该侧重于低楼层,通风采光较佳的房屋; 家里有出行工具,那么对于公共交通的需求量就没有那么大;刚需购房者经济能力有限,对于上下班的通勤便利性需放在首位等。 一般而言,买房还是要重视地段的选择,在房价和舒适度上取一个中间值,这样既能保证生活质量,又能找到价格相对低的房子。 2.户型究竟有多重要 谈到买房,户型绝对是绕不开的一个话题。随着市场上户型越发多样、独特,很多新一代的购房者都会过于追求个性。 然而有时候过于奇特的房屋虽然造型漂亮,但居住舒适度却不尽如人意。 对于毫无经验的年轻购房者来说,一定要按耐住“躁动”的心,还是要中规中矩一些,具体可参考四大定律。 形状定律:奇形怪状或缺角的房屋尽量不买,方正的户型是好选择,长与宽的比例一般介于1:1.5之间较好。 采光定律:多面采光、坐北朝南,南北通透的户型较好。 面积定律:两居室客厅要>20㎡,三居室客厅要>24㎡。主卧要>12㎡,次卧>10㎡。 有效定律:浪费面积越多越不利于居住。例如:走廊或通道过长、户型不方正造成的边边角角等。 3.物业一点也不重要吗? 物业问题是很多购房者在选房过程中容易忽略的一个问题。认为物业的作用不大的看法是不正确的。物业不仅仅是小区环境的管理者,更是保证居住安全的重要监控者。 购买二手房可以直观看到小区的物业水平,而新房多为期房,很难判断物业水平,购房者可以从物业公司的品牌、口碑入手。 我们常说没有十全十美的房子。买合适的房子关键点在于多思考勤行动,保持理性避免冲动陷入各类购房误区。

商品房的售楼处的作用有哪些

房地产售楼处分为销售经理、销售主管、置业顾问、策划人员、权证/按揭人员等岗位

1、销售经理的岗位职责:

①、组织团队工作:

A.推动公司核心价值观、战略的贯彻和执行; 〃通过创造良好的销售环境,树立良好的企业形象;

B.根据公司要求,充分调动销售现场各员工的积极性,营造部门内部团结协作、优质高效的良好的工作氛围;

C.了解部门每一位员工的个性及优劣势,帮助员工扫除业务成长过程中的障碍,培养员工个人发展能力;

D.将部门销售工作与任务分解成每位员工的工作,并督促其完成;

E.评定现场销售人员的能力及其业绩表现,并负责销售人员的招聘、培训、奖惩及调配;

②、制订计划:

A.为项目的整体营销提供决策参考;

B.制定年度、季度、月度营销计划(营销策略、营销计划); 〃制定和监督执行促销活动计划;

C.制定并监督执行市场调查计划,进行市场分析;

D.与项目策划人员一起制定市场推广计划和预算,并监督投放过程和效果,及时评估和调整;

E.与工程部、开发商磋商,结合市场情况作出合理的销售计划;

F.进行销售渠道政策设计和完善,实施市场推进计划,对过程及结果进行监控和评估;

③、监督、控制、协调各项工作:

A.制定本部门的工作规范、行为准则及奖惩制度;

B.指导本部门(售楼部)各项工作的实施,控制工作的进程;

C.协调部门(售楼部)与其他部门(非售楼部)之间的合作关系;

D.定期召开部门(售楼部)会议,以便统一观念,协调进程;

E.了解客户的基本情况,按时向开发公司汇报销售情况和统计资料;

F.及时了解本公司的基本数据,做好信息共享;

G.负责落实销售款的回收工作,掌握合同的签订情况;

H.考虑并制定现场销售工作流程和标准,组织员工研究确定;

I.将部门工作和任务分解到每位员工,并进行指导实施。据此建立考核指标体系,并建立薪酬体系;

J.根据公司阶段状况和要求或市场反馈,对销售工作作出策略调整;

K.督促员工加强学习,组织销售培训,支持员工对新工作方法或流程的实践;

L.组织销售人员及时总结交流营销经验,加强业务交流,不断提高业务水平;

M.沟通上下级及本部门与公司内外各相关部门,清除部门工作障碍,为本部门工作开展挖掘资源、提高效率,保证销售进度;

N.配合公司其他部门的工作,为其提供市场预测、反馈及营销方面的支持;

O.做好项目解释,现场业主投诉等工作;

2、销售主管的岗位职责:

房地产销售主管其实是房地产销售经理的左右手,配合经理做好日常管理工作,在销售人员无法解决客户的问题时,负责解决客户提出的疑难问题,也负责日常销售统计工作等,主要工作内容如下:

①、协助经理搞好日常的管理工作:

A.严格遵守并执行公司各项规章管理制度,起到以身作则的带头作用;

B.协助经理搞好工作安排,制定值班人员安排表交公司总台,并通知到本人;

C.自觉遵守作息时间,协助销售经理搞好考勤、考核制度,严禁迟到、早退现象发生,如若发现,按人事管理制度执行;

D.协助经理每周组织销售人员开总结例会,分析上周销售情况、问题、提出建议;

E.严格要求销售人员的仪态、仪表、言谈、举止,热情礼貌对待客户,提高服务质量,树立品牌形象;

F.检查工装、工牌的穿戴,不许穿拖鞋、吊带裙、漏脐装等奇装异服;

G.爱护公物,带头做好售楼处、样板房的清洁卫生工作;

H.积极参加公司举办的专业培训,认真学习房地产专业知识及法规,提高个人和销售人员的整体素质、销售技巧、语言表达能力;

I.培养集体协作精神和工作默契,其他员工接待客户时,应积极主动的给予配合,促进成交,对于不能成交的原因,进行分析、总结、找出问题所在;

J.善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作,细心观察,及时地给予配合,把握机会达成成交。

②、解决客户提出的疑难问题:

A.一般销售人员由于销售经验不足,可能无法回答有些客户提出的问题,就需要专业知识强和销售经验更丰富的销售主管出马,为客户解决疑难问题,取得客户的信任;

B.以诚恳的态度、平和的心态倾听客户诉说,取得客户的理解。耐心而细致地同客户沟通,以亲切的态度来稳定客户的情绪;

C.认真地向客户阐明公司的工作程序和原则,想办法解决客户提出的疑难问题,尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。

③、日常统计工作:

A.每天认真统计来电量、区域、客户群,找准销售定位;

B.认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型、反映的问题比例;

C.每周对来电量、到访客户量进行在每周公司销售例会上进行汇报;

D.了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通、周边环境和配套等,抓住卖点;

E.了解市场情况进行比较、分析,找出销售难点和影响因素,协助经理提出方案和建议;

F.做好在定期内对楼盘收取的定金,并熟练掌握开具收据、支票、本票、汇票等手续流程;

G.做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档,有错漏要及时向公司领导汇报;

H.做好收款、销售登记工作,做好销售进度表;

I.跟踪客户的补定、交首期、签合同、收按揭资料、办理按揭手续等工作;

J.做好销售报表,销售每周例会向公司领导汇报。

3、置业顾问岗位职责:

一般销售人员,即置业顾问,是与客户密切联系,离客户最近的销售服务人员。一般销售人员受销售主管的直接领导,在销售主管的安排下工作,是销售任务的直接完成者,也是整个售楼业务的关键人员。房地产销售经理通过销售主

管对一般售楼人员进行管理,其最终目标是使客户满意,实现销售任务。一般销售人员素质的高低会影响售楼业绩的好坏。

房地产销售人员作为整个房地产对外销售的最前沿,是否具备良好的素质,是否能尽职尽责地完成本职工作,对于一个房地产企业而言是非常重要的。

置业顾问的主要工作职责如下:

A.熟悉掌握楼盘的全部情况,能给客户提出合理化建议,回答客户提问;

B.服从企业安排,积极工作,抓住时机销售企业开发的楼盘;

C.善于表达但不夸夸其谈,诚信待人,保持和客户之间的良好关系,为企业树立良好形象;

D.与客户订立合同,及时将合同上交售楼主管审核执行;

E.积极做好售后服务工作,拜访客户,获得楼盘反馈信息;

F.每天向售楼主管汇报工作情况,定期进行工作总结;

G.负责及时回收售楼款。

对于一个房地产销售人员而言,要想出色地完成售楼任务,除了应具备相应的能力和专业知识外,团队意识也是非常重要的。只有和其他销售人员密切配合,通力合作,才能够很好地完成企业下达的销售目标。

4、策划人员工作职责(实行整体外包制):

A.房地产项目的市场调研和咨询策划;

B.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源,制定策划方案;

C.负责房地产项目前期调研及策划,为公司领导提供决策依据;

D.负责制定销售推广方案并配合推广方案的平面广告设计,及销售中心的包装设计;

E.将广告推广设计、组织等所有工作外包,那么就会产生广告公司的月费。

5、权证/按揭人员工作职责:

A.负责商品房买卖合同签订、备案;

B.负责公司购房业主房产证的办理;

C.负责联系并督促客户办理按揭相关手续;

D.负责按揭资料交接表的填写与保管工作;

E.负责审查置业顾问上报的客户资料,做到发现问题及时解决,并及时将符合银行要求的客户资料送银行报批;

F.与按揭银行、抵押中心的工作人员经常沟通并保持良好的合作关系,遇到特殊情况及时向上级汇报,确保按揭款尽快回笼;

G.完成领导交办的其它工作。