1、小产权房只具备普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看,属于无效合同。2、如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的永久使用权,所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。3、由于小产权房没有在房管部门备案,不在政府机构对商品房的统一管理范围内,这样在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,无法有效维护权利。 4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的,而乡产权房在这方面比较薄弱,几乎没有得力的监管机构,主要依靠开发商自律进行开发建设。5、房地产市场整顿风险。因为小产权房不属于商品房,而农村宅基地按照现在的法律规定,宅基地上面的住房不允许向城市居民出售,宅基地由村集体享有土地所有权,村民享有使用权、继承权,但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分,流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。你的合同是无效的。也不适合商品房买卖合同相关法律规定。你可以参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,跟开发商理论:面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。暖气入户,楼道改造,栏杆等没有弄好,不具备交房条件,你可以不受房,并且可以向开发商索赔,按《合同法》61、62条或按合同关于延期交房的规定

扩大商品房建设面积

扩大商品房建设面积的意义

不对。

城市化水平的提高不一定表现为城市面积的扩大和农业用地的减少。

城市化水平指的是城市人口占总人口的比重。

城市化发展到一定水平会出现郊区化(此时城市还是在扩大的),然后会发展到逆城市化,此时是城市人口向周围的小城镇迁出,直接表现就是城市规模的缩小。这是城市化进程的一个必然阶段改革开放以后,我国逐步放开了原有对人口流动的控制,大量农民工流向了城市,同时加快了城市化的进程。但是我国城市化的滞后给中国的经济、社会的持续、快速、健康发展带来了一系列的矛盾。本文从分析城市化的涵义着手,在对城市化的三种基本形式进行说明的基础上,讨论了我国城市化过程中产生的以及影响我国城市化进程的几个问题。关键词:城市化 城镇化 工业化 现代经济 区域经济 城市是人类文明的标志,是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志,也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。城市化是人类进步必然要经过的过程,是人类社会结构变革中的一个重要线索,经过了城市化,标志着现代化目标的实现。只有经过城市化的洗礼之后,人类才能迈向更为辉煌的时代。仅仅看到城市化所带来的丰硕成果而赞叹不已、振臂高呼是远远不够的,城市化过程并不一定是一曲美妙的乐章,像很多进步一样,城市化过程中也夹杂着许多不和谐之音。正确认识城市化所带来的影响,并采取必要的措施认真的予以解决,对我国有着重要的意义。

[编辑本段]城市化的含义城市化是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。城市化,也有的学者称之为城镇化、都市化。不同的学科从不同的角度对之有不同的解释,就目前来说,国内外学者对城市化的概念分别从人口学、地理学、社会学、经济学等角度予以了阐述。1. 人口学 人口学把城市化定义为农村人口转化为城镇人口的过程。他们所说的城市化就是人口的城市化,指的是“人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程”。中国的人口中大头是农民,目前我国城镇人口在36%左右,因此加快我国人口城市化的步伐对于促进农村剩余劳动力的转移、实现农村经济的增长有着很重要的战略意义。2. 地理学地理学所研究的城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展,城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。 3. 社会学从社会学的角度来说,城市化就是农村生活方式转化为城市生活方式的过程。发展不是目的,只是一种手段,其根本目的还是为了提高人民的生活水平,改善人们的生活质量,促进人的技能和素质的提高,提高人类社会的整体发展水平,使人与人、人与自然关系达到和谐发展。4. 经济学 经济学上从工业化的角度来定义城市化,既认为城市化就是农村经济转化为城市化大生产的过程。在现在看来城市化是工业化的必然结果。一方面,工业化会加快农业生产的机械化水平、提高农业生产率,同时工业扩张为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会;另一方面,农村的落后也会不利于城市地区的发展,从而影响整个国民经济的发展。而加快农村地区工业化大生产,对于农村区域经济和整个国民经济的发展都是有着很积极意义的。不同的学科从不同的角度对城市化的含义做出了解释。通过比较,我们可以发现对城市化的规定其内涵是一致的:城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程;在此过程中,城市基础设施和公共服务设施不断提高,同时城市文化和城市价值观念成为主体,并不断向农村扩散,此外农村中城市特质的增加也属于城市化。城市化就是生产力进步所引起的人们的生产方式、生活方式以及价值观念的转变的过程。

[编辑本段]形式及我国城市化过程中的一些问题城市化的三种基本形式有:集中型城市化、分散型城市化、旧地型城市化。在我国不同时期的不同地区,各种形式的城市化发挥着它们各自的作用。在对三种形式的城市化的分析过程中,通过以上我们对城市化含义的了解,结合我国的实际情况,我们就可以认识到各种形式城市化过程中所产生的一些阻碍我国城市化进程的因素。(一).集中型城市化集中型城市化就是农村人口和非农经济活动不断向城市集中。在这种城市化的过程中,暴露出原有的很多影响我国城市化进程的因素,同样也给我们带来了很多新的问题。1.旧的户籍制度所带来的负面影响我国所实行的户籍制度在特定时期确实为国家经济的发展做出了很大的贡献。随着经济、政治制度的发展,以及城市化的扩展,这一制度已经成了制约我国城市化进程、经济发展的一个方面[3]。几十年前,划出的“农村人”和“城里人”的这个鸿沟已经成了我国农村经济、城镇经济发展的障碍。提高农民收入的一个重要途径就是引导农民进城、促进农村富裕劳动力的转移。大量人口滞留农村的局面如不尽快扭转,不仅直接制约农民收入的提高、农业现代化的进程和农村经济的全面繁荣;还将长期抑制农村消费需求的增长,严重影响国民经济的健康持续发展。加快农村剩余劳动力向非农产业和城镇转移是工业化和现代化的必然趋势。我国应尽快逐步改变现有的落后的户籍制度,为劳动力的合理、有序流动创造更好的制度环境。2 .进城外来工的应享受的“国民待遇”难以实现城市建设创造了大量的建筑业、工业等就业岗位;进城的外来工也为城市的发展做出了很大的贡献。据北京市2003年统计资料显示,进城外来农民工对北京市2003年GDP的贡献率在10%左右。农民通过进城务工就业学到了各项非农就业技能,感受到了城市文化,领略到了市场竞争,提高了综合素质。同样,进城务工也是农民提高收入的重要途径。在实际中农民进城打工却受到很多不合理的限制,而且他们的工资、福利、医疗等都得不到保障。同样另外一个问题外来工子女入学难的也成为诸多媒体所关注的另一个热点问题。外来工子女入学问题是关系到社会、国家发展进步的一个长远问题。这些问题不仅影响外来工的生活、工作,也对城市的发展产生了很多消极的影响。如2004年初开始报道的泉州工人严重短缺的情况,对城市的经济发展及城市信用产生了很大的不良影响。《中国青年报》曾经报道,“招工春荒”现象在福建省泉州市2004年再次出现。原因何在?泉州市有关官员认为:一是有些小企业拖欠工人工资;二是劳动环境差;三是工资待遇低。创造好的“打工环境”,保障进城就业农民的合法权益,政府责无旁贷。无论是从关怀弱势群体、以人为本的要求出发,还是从经济发展的目标出发,政府都应该拿出切实的行动来。尤其是在当前打工者尚没有完全组织起来与强势力量进行博弈时,政府的作用更显得重要。(二). 分散型城市化分散型城市化是指城市经济活动、人口向外扩散。它意味着大城市城郊及其周围非城市地域的迅速发展。分散型城市化在空间形态上又可分为两种形式:(1)外延型(或连续型)城市化。即城市从地域上逐渐延伸,形成规模不等的“城市带”或“城市群”。(2)飞地型(或跳跃型)城市化。即大城市为了长远发展的需要,在距自己一定距离处新建一个城市或使原有居民点发展为城市[4]。分散型城市化在城市的中级乃至高级阶段占主导地位。而在当今中国随着城市规模的不断扩大也日益暴露出许多分散城市化的问题。1.大城市病日益突出当今中国的大城市病已经相当严重。交通拥挤、资源紧缺、城市居民生活质量下降等问题在困扰着城市的进步[5]。今年来我国大城市的建设和改造步伐加快,城市圈开始在我国部分地区出现,而许多特大城市也开始着手兴建“卫星城”希望能解决大城市病的诸多问题。如北京市改委主任丁向杨在北京市十二届人大会议上向市人大作报告时提到,北京市将按照现代化生态城市的标准,公开招标确定高水平规划设计,建设几个适合五十万以上人口居住、就业的新型“卫星城”,借以来疏散城市中心地区的人口。实际运行中发展“卫星城”很多的时候却是使城市更加“臃肿”,“城市病”的现象更加突出。解决城市病问题,在发展“卫星城”进行分散型城市化的时候同时应注意不要把城市变的更“臃肿”。 2.城市职能转化不明显发达国家的城市化进程大体上可分为前后两个阶段。第一个阶段以“集中化”为特征,第二阶段则以“分散化”为特征。于是,以大城市为中心的“都市圈”或“城市群”、“城市带”发展较快。我国一些发达地区,比如北京、上海、广州,已出现了生活富裕起来的阶层从城里向郊区迁移的趋势,也就是说,进入了城市化发展的第二阶段:“市郊化阶段”。发展“城市圈”“卫星城”需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展。城市化的过程,就是不断现代化的过程,中心城市应该不断加强“城市带”和“区域经济”的规模、布局、功能的完善。城市职能的不断演进,是中心城市良好发展的前提,同时也是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。(三).旧地型城市化旧地型城市化是指原来的农村地区,在并无城市直接作用和影响的情况下;由于某种资源的发现和开发或者由于对外交通地位的建立,或者由于生产结构的变化,使得农民脱离土地从事非农业生产、农村地域转化为城市地域的过程,也就是农村城镇化的过程。由于我国农村人口多 、城乡劳动力严重过剩;中国农村的繁荣,必然要通过发展农村非农产业来实现,现有的大城市无力吸收数以亿级的农村人口,只能以投资少、设施简单的小城镇、小城市起步。通过对我国现实的分析,就可以暴露出农村地区城镇化中的一些问题。很多问题产生于农村地区城镇化的过程,同时又阻碍着本地区城镇化的进行[6]。1.农村地区区域城镇化过程中产业结构的合理发展问题当前,我国已经进入到经济发展的关键时刻,二十年的改革开放初见成果,在进行新一轮深化改革成果的过程中,我们仍需要摸索前进。随着我国城市化的推进,面临着新一轮城镇建设的高潮。我们知道,城镇作为连接城市和农村的中介,应充分利用本地区的资源,发展适合自己的产业,同时也应注意经济的协调发展。现在很多地区仍存在盲目上项目、造成重复投资的情况;不仅造成了很多浪费,更重要的是贻误了时机,使城镇化现代化过程滞后。由此,作为与农村紧密相连的城镇建设,在其发展过程中应切合本区域的实际情况制定自己的发展模式。比如在一些西部落后地区,因为其经济基础薄弱、资源短缺,开发初期启动相当困难。为迅速提高落后地区自我发展能力,我们可建立优化的产业发展顺序,即首先发展投资少、见效快的第三产业,如旅游、商贸等产业,以其促进地区发展资金的原始积累,并沟通外界,为合理引进外部资金和技术打下基础。而后相应发展其他适合本地区的产业和相关工业,由此带动本地区的合理持续健康发展,切忌急于求成。2.注意城镇化中人口素质的提高以及农村地区的基础教育农村地区的城镇化,是农村人口生产方式和生活方式发生变化的过程。随着工业化生产在农村地区的普遍和发展,与此相适应的是农业劳动力素质的提高以及社会化服务的完备。人是城市的主体,是城市化的出发点和归宿。人的城市化,关键是人的现代化。我们不仅要加快农民进城,变农业人口为非农业人口,而且更重要的是,通过培训就业以及加强社区文化建设,加强思想道德教育、科学文化教育和法制教育,提高人口综合素质,使村民转变为真正意义上的市民。基础教育是影响我国未来综合国力发展的重要因素。我国教育资源呈不均分布,地区的文化水平低下势必影响一个区域经济的发展,从而影响到我国城市化发展的进程。加强对农村人口的基础教育和职业技能培训,注重对城市化主体人的素质的提高,是城镇(市)化进程中需要长期重视和亟需解决的根本性问题。

[编辑本段]促进我国的城市化进程人是城市的主体,是城市化的出发点和归宿。城市化进程,也要首先确立以人为本的思想,首先需要广大农业劳动者有真正的择业、择地自由,打破把农民固定在土地上的人为枷锁,完善土地政策、户籍政策和社会保障体制;在城市化的各个阶段都要充分注意城市化过程中人的利益[7]。城市化的过程中出现过而且还将要出现很多问题。我们要坚持城市化本身从促进人们的生产方式、改善人们的生产方式、提升人们价值观念的出发,以此来监督和指导我们的工作;不断发现问题、解决问题。以人为本的可持续发展之路,才是城市化的长久之路。

[编辑本段]城市化进程的表现特征城市化进程的表现具有一定的特征性:城市人口占总人口的比重不断上升;产业结构中,农业、工业及其他行业的比重彼此消长,不断变化;城市化水平与人均国民生产总值的增长成正比;城市化书评高,不仅是建立在二、三产业发展的基础上,也是农业现代化的结果。城市化衡量指标:1、城市化水平指标此指标的公式是:PU=U÷P×100%;式中:U——城市人口;P——总人口。2、城市化速度指标次指标的公式是:TA=1÷n(PUt n—PUt);式中:TA——城市化速度;n——两时刻间的率数;PUt n、PUt——在t n年和t年的城市人口百分比;要注意,公式中城市化速度(TA)的单位是城市人口比重平均增长(或减少)的百分点,而不是百分比。3、城市化质量指标城市化质量指标并不单一,而是综合各种指标的指标体系,这里采用叶裕民提出的衡量城市化质量的指标体系,并作稍微改动,分为两大体系。(一)城市现代化指标体系城市现代化是城市素质的综合反映,具体体现在城市发展水平的方方面面。衡量城市现代化的指标体系划分为三大类11个指标。第一类,经济结构现代化水平指标。主要包括3个指标:人均GDP(元/人)、第三产业从业人员比重(%)、第三产业增加值占GDP比重(%),用于反映经济发展水平。第二类,基础设施现代化水平指标。包括4个指标:人均铺装道路面积(平方米),万人拥有公共汽、电车(辆),万人拥有医生数(人),万人拥有电话机(包括移动电话)数(部)。它们分别反映交通、医疗卫生、通信的发展水平。第三类,人的现代化水平指标。包括4个指标:人均拥有公共图书馆藏书、万人拥有在校大学生数(人)、人均居住面积(平方米)以及人均公共绿地面积(平方米)。分别反映人的素质和人的居住环境状况以及文化基础设施的发展水平。(二)城乡一体化指标体系城乡一体化是城市与乡村在一个相互依存的区域范围内结为一体,互补融合、协调发展、共同繁荣的过程。衡量城乡一体化的指标体系理论上包括4个指标:第一产业与第二、第三产业平均利润率,城乡之间物质流和信息流状况,城乡居民收入差异,城乡居民恩格尔系数差异。由于受统计资料的限制,选择了城乡居民收入差异(反映生活水平)和城乡居民恩格尔系数的差异(反映生活质量)两个指标来计算我国当前城乡一体化的水平。

[编辑本段]城市化过程中的问题及其解决途径问题(一)环境质量下降(二)交通拥挤,居住条件差(三)增加就业困难,失业人数增多解决办法(一)建立卫星城,开发新区(二)改善城市交通和居住条件(三)保护和治理城市环境

[编辑本段]发达国家城市化特点1.起步早。2.城市化水平高。3.出现逆城市化现象。

[编辑本段]发展中国家城市化特点1.起步晚,发展快。2.城市化水平较低。3.城市发展不合理。

[编辑本段]城市化影响1.城市环境质量下降——环境污染城市环境——人类利用、改造自然的产物,它包括自然环境以及经过人工改造的环境。 自然环境在城市中已很少见到它的踪影,只有在城市郊区或公园中能看到一点点自然环境的景象:如田野、池塘、自然生长的树木等。在城市中绝大多数是经过改造后的人工环境,如街道、楼房等。自然环境和人工环境共同构成了城市环境。 主要是高科技带来的新公害,如空调病、电脑辐射、手机的危害、噪光污染等。 2.交通拥挤,居住条件差3.增加就业困难,失业人数增多城市化过程中还会带来其他的社会问题,如贫困问题、内城衰落问题、人口老龄化问题、社会治安问题等。

扩大商品房建设面积的措施

一,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。这是由开发商委托的,有资质的,专门的测绘机构来完成的。

商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积1、套内建筑面积的计算方法:

①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

3、下列空间不得计入公用建筑面积:

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

二,销售面积与实际交房面积不符,称为面积误差,按下列办法解决:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

面积误差比在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实计算,买受人请求解除合同的,不予支持。

面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实测面积小于合同约定面,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

附面积误差比公式:

面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积

面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%/合同约定计价面积