万科商品房景观

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。

特别提示:

1. 要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示:

1. 只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:

1. 检测房屋面积:

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

2. 检验房屋质量:

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:

(一) 房屋本身的质量

(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

(三)装修质量

特别提示:

1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。

4. 若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6. 不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示:

1. 验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项

以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以重视,以维护自己的权益。

一、买房相关税费

(一)商品房买卖应缴以下税费:

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

(二)税费问题

特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1. 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间:契税只能在过户时交纳

特别提示:除税务机关,任何单位无权代收。

实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率:房屋成交价 的2%。

特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。

(一) 存在的问题:

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。

(二)如何解决面积误差?

面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示:

1. 想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。

2. 签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。(三)关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则:

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成:

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间:

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

4、对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。

特别提示:

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2. 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。

售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

三、审查销售广告

(一)出现问题

“我们的小区绿化率达到……,我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

(二)解决办法

1. 要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好,有条件购房时拍下售楼处沙盘,收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释,此类的广告可以作为要约,在法庭上作为证据出示,要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象,购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉,以免形成事实,出现“赢了官司却无法执行”的局面。四、法定退房条件:

在房屋验收过程中,业主如果发现购买的商品房存在质量问题,是不是都可以退房呢?退房的法定条件,综合起来包括以下几种:

1. 购房合同无效:

实践中,造成购房合同无效的常见情形有:①开发商无权处分该房产;②开发商存在欺诈情形。

2. 套型误差导致退房:

按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。

3. 面积误差导致退房:

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。

4. 变更规划、设计导致退房:

开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

5. 质量不合格导致退房:

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的,买受人有权退房。

特别提示:

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,未取得“三书一证一表”的楼房,买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时,购房人在以上情况之一出现时选择退房,相关违约赔偿责任由发展商承担,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

3. 如果不具备上述条件,但是房屋确实出现了质量问题,购房人有权要求开发商进行维修,因此造成损失的由开发商赔偿。五、特别建议:

可以考虑集体收房。买房过程中,常常会涉及到很多专业问题,只靠消费者个人的力量有时很难解决问题,在此,特别建议您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家的力量解决遇到的所有难题!

收房需要带的工具:

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。最佳收房流程:

核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余房款

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议

业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

【提示】:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

验房、填写验收记录和做房屋交接:

验完楼后,业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);符合政府规定和合同约定的,通过验收;如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见,合同双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。

万科商品房景观改造

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万科商品房景观设计

万科地产房地产品牌建设万科品牌之路1、消费者成为品牌的主导近20年来,人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代,人们认为“品牌”只是知名度,有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIs的概念开始流行,主要的宣传方式是命名广告,媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。到了90年代,商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出,开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述,品牌演变成一种承诺,产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪,品牌的概念又上升了一层,因为人们发现,消费者根据品牌承诺购买产品之后,品牌过程还没有完成,而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后,进行重复购买或其它反馈行为,才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说,品牌概念从“承诺”上升到“体验”,消费者成为品牌推广的主导。一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度,排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力,以此带来更高的利润,支持产品延伸,同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时,企业才有可能保持长期的增长。2、房地产行业品牌时代的来临独特的品牌个性,能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出,形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商,具有高知名度和偏好度的品牌,能够降低项目推广成本,有利于项目销售。中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时,住宅的商品特征才得到突显。在个人消费品中,不动产的地域性最强,价格最为昂贵,交易过程、使用过程和增值过程都比较长,消费者的不安全感随之增加。住宅与人们的日常生活息息相关,这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求,并加以全面的考量。随着行业集约化程度的越来越高,地产行业也同样存在产品同质化的趋势。城市化、市政建设、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性,社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。与此随着房改政策的落实和生活水平的提高,消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高,对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所,还意味着一种生活方式;买房子不仅仅是买一个建筑物,还是买一种环境和服务。出于对交易安全的保障、对物业保值增值的期望,消费者发出对物业品牌乃至开发商品牌的呼声,将成为必然。3、中国房地产行业品牌的现状2001年,全国房地产开发投资总额达到了6245亿元,比上年增长25.3%,增幅提高5.8个百分点。其他各项指标也出现了良好的势头:开发投资增势强劲,分物业投资全面增长,到位资金增长快于投资增长,土地开发面积稳步提升,施工面积继续扩大,商品房销售价格增速逐渐平稳,空置面积小幅回升……这些都清楚地表明,中国房地产行业正处在蓬勃发展的阶段。在未来五至十年内,房地产业将进入一个飞速发展的新阶段,更激烈的市场竞争将随之而来:大规模资本及实力竞争者纷纷涌入,高度分散化经营带来无序竞争,主要对手展开规模化经营和异地扩张,行业水平迅速提高,产品趋于同质,消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、产品力的竞争将日趋激烈,品牌的影响力日渐突显。虽然规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机,但从另一面来看,中国房地产开发市场仍处于初级阶段,消费者的品牌意识尚未完全形成。消费者更加关注项目,因为他们的基本居住需求及在此基础上加以改善的需求尚未得到充分满足。此时最吸引他们的,是功能性的利益点。另一方面,在消费者头脑中,发展商不存在明显的品牌差异。他们对开发商的印象,基本上都来自于他们居住楼盘的体验,舆论报道甚至是发展商的名字联想,对发展商品牌的认知非常模糊。除了少数几个以公司品牌纳入项目名称的楼盘外,大多数消费者目前还不能完全把楼盘名称与其开发商相联结起来。这一现状的形成,究其原因,主要有以下几点:国内开发企业普遍缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统,未建立起有效的品牌管理架构及体制。大多数房地产商只注重具体项目的宣传,借助传统的营销手段名噪一时,却难以维持长期的品牌效应和领先地位。少数知名度高、有实力的发展商,已具备发展企业品牌的意识,但缺乏清晰的品牌内涵和完整的品牌策略,也不具备整合运用各种传播手段来统一进行品牌推广的能力,因此在消费者心目中的形象定位模糊不清。第三,房地产开发具有明显的地域性特征,在不同的地区,从地理气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、社会构成都有相对明显的区分。在这样的情况下,开发商各房地产项目之间,项目与开发商之间的品牌形象连接往往容易脱节。顺应市场和行业的发展趋势,房地产企业之间的竞争从产品力层面上升到形象力层面,将成为必然。4、万科的品牌探索万科1988年进入房地产开发领域,经过十几年的发展,集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌,形成了较为突出的优势:文化品味、物业管理、企业形象、售前(售后)服务、社区规划、环境景观。无论是制度规范还是企业信誉,无论是产品还是服务,万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。品牌不等于知名度。万科在进行异地扩张的过程中,逐渐体会到品牌的价值:通过品牌战略,可以在地域性很强的房地产开发行业中,发挥规模效应,使跨地域开发成为优势。2000年,万科开始思考品牌整合的问题。2001年5月,万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。结果显示,与其它发展商品牌一样,消费者对万科品牌的认知主要来自以“万科”命名的系列楼盘。虽然万科一直以来偏重于项目品牌的建设,并以此带动万科企业品牌的资产积累,但由于各地项目在档次、形象上的不同,导致消费者对万科企业品牌定位的理解也出现差异。在个别城市,还出现以项目品牌代替企业品牌的现象。调研结果告诉我们,万科的目标消费者是这样的人群:他们追求身心的平衡,生活在快速的社会里,每天工作繁忙,可是在下班之后,他们还是会找消遣,把自己放松出来,喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活,利用有限的财富去满足自己的要求,懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作,相信努力会带来成果,同时享受成果带来的好处,他们做任何事从不放弃对自己的要求,对自己的决定满怀信心,并努力地向着自己的理想前进。在充满压力与竞争的世界里,他们渴望拥有一个属于自己的净土,在那里能完全地放松,享受情感与精神的交流。消费者对理想生活环境的表述,其实是他们对理想生活的描述。这一描述,与万科所倡导的健康丰盛人生是不谋而合的。但客户的品牌体验与我们的客户理念并没有一拍即合——万科住户认同万科文化和软件部分,忽略了硬件部分和质量的优势;非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知,未能充分感受万科创造的小区文化。可见,万科的品牌塑造还存在不足之处:品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中,万科要顺利开展跨地域经营,维持长期的高速增长,就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。5、制订和实施全国品牌管理策略2001年5月,万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议,正式启动品牌整合。整合的第一步是围绕品牌展开全面的调研。调研过程持续了3个月的时间,在集团内通过内部网对员工和管理层进行了问卷调查,并进行了两次高层访谈。外部则选择深圳、北京、上海进行了定量和定性调查。通过调研,我们洞悉了消费者的内心需求:房子不仅是人性和温情的组合,它还必须体现“我”和“我所追求的生活”——家的概念和内涵都已经延伸。迎合消费者这一消费心理发展趋势,我们把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”,以“以您的生活为本”为品牌核心,提出“建筑无限生活”这一品牌口号。结合万科在消费者心目中的品牌形象和企业自身的特点,我们概括出万科品牌的个性:有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。具有如此个性的万科,将会如一位知心朋友,从懂得您的生活开始,以具有创见的眼光和无微不至的关怀,让您真切地体会到万科为您所提供的展现自我的理想生活。建立品牌识别系统(VI)、品牌管理体系、传播策略及计划后,我们现正踏入整合营销传播阶段。6、“建筑无限生活”的三个层面建筑你的生活,从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究,注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科相信,每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。万科了解每个住户的个性,从生活细节出发,在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。建筑一个更有深度的住宅,是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注,还停留在比较表面的阶段,比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用,有更多更细致、更深入的方面。例如窗户,除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外,还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标,执手、铰链、密封胶条等一系列节点作法也值得开发商予以重视。而住宅的性能是有别于功能的一个概念。在目前看来,多数开发商仅仅关注住宅的功能,而尚未对住宅性能给予足够的重视。万科将加强与客户的沟通,通过销售及物业管理服务工作的信息反馈、与客户面对面的访谈交流、总结过往经验等手段,在更深入的层面对住宅的使用功能、性能进行分析,并反映在万科的“住宅标准”之中,为顾客建筑更有深度的住宅。万科致力于营造一种美好的生活过程,而不仅仅是住宅本身。人在一个特定住区的生活质量,和这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素相关。万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴,而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。在未来的开发过程中,万科会扩大自己的视野,从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。万科的产品不仅仅应该是好用的、好看的、高质量的,同时也应该是舒适的、活跃的直至是文明的。7、万科如何建筑无限生活全国性思维,本土化运作万科的跨地域扩张经历了几个阶段。从1991年开始,万科在全国十三个城市投资房地产项目,并确定了以房地产为核心的发展方向,但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。由于缺乏整体开发思路和发展战略,公司资源迅速分散。1993年国家宏观调控,各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上,公司还处在对跨地域管理模式的探讨中,13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面,不同的开发品种和项目也不能形成规模效应和品牌效应。从1993年起,万科走上了“减法”之路,投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津,投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整,万科选择了一个专业,建立了一个制度,培养了一支队伍,树立了一个品牌。2000年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发,形成了“万科地产在中国”的开发格局。在新一轮的扩张中,万科已形成了全国性思维模式,优势突显,集团与开发城市之间已形成互动的资源网络,项目之间遥相呼应,理念、资金、人才的流动与共享,品牌效应呼之欲出。在各地万科分支机构中,我们拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。在各地项目中,我们遵循以大规模开发为主的原则,提供完善的配套和无微不至的物业管理服务,营造富有活力和魅力的社区文化。在各种类型的产品中,我们已经形成了相对稳定的系列:万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色,但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。作为一个有着丰富经验的开发商,我们深知房地产开发的地域性差异。南北的差异,城市发展的差异,地理环境的差异,历史文脉的差异、地区需求的差异,消费习惯的差异……决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。无论是管理还是产品,都必须遵守本地相关政策,尊重本地客户喜好。万科提倡“与环境共生”,根据楼盘所处的城市、环境、市场细分,在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。例如万科最早形成的“城市花园”系列,地块都处于城乡结合部,容积率相对较低,建筑风格以现代、欧陆为主。但北京城花采用德国民居的建筑风格,坡屋顶,红砖墙,整个建筑群与周围自然环境和谐统一;天津城花由中高层公寓和花园洋房组成,拥有大面积花园绿地;深圳景田城花引入围合式规划设计概念,重彩勾画景观环境;桂苑城花以鲜艳清丽的色彩、高低错落的建筑和独到的万科人文,组成了围合式景观社区。对跨地域发展的房地产开发企业来说,“全国性思维”与“本地化运作”是密不可分的。为了更好地了解和利用当地资源,我们一直尝试实行“管理人员本地化”,而上海万科和沈阳万科均取得了显著的成效。我们在“管理人员本地化”方面所积累的经验,将促进万科“全国性思维”和“本地化运作”的融合。创新领先的产品开发万科进入房地产开发行业,是以市场环境为背景的,因此决定了万科的产品必须走市场化道路。刚刚涉足房地产开发时,万科以“物业管理”为突破点,在住宅市场上独树一帜。随着对房地产行业了解的加深,万科逐渐认识到,开发商不等于设计单位,因为开发商提供的不仅仅是房子本身,还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中,1994年11月,万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司,开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的桥梁,另一方面成为万科规划设计人才的宝库。