对于所有权而言,在购房合同没有明确约定全体业主的共有权人的情况下,不应存在全体业主共有权的概念。全体业主做为共有权人是需要房屋买卖人在交易时明确权力和义务,并征得全体业主的同意;购房合同中没有明确的全体业主做为共有权人拥有所有权,而附属设施本身具备所有权属界定和转移特点的,是不能强行以房屋的共有设施将所有权强加给业主,电梯所有权是建设单位,电梯的使用权则是建设单位对业主的服务性承诺,售房时也没有明确将电梯的所有权向业主转移,电梯的使用、维修,更换的费用也没有明确由业主承担,按照国家电梯安全相关管理规定,相关费用应由建设单位承担。把电梯做为房屋共有设施将所有权向全体业主转移,即没有法理依据,也没有合同依据,全体业主也不具备质量监督部门要求的使用单位的主体资格。

商品房电梯井安装规范

但公摊面积在售房合同上是有明确的,严格地讲,电梯井和门前的公摊面积是业主共有的,包括楼梯、大厅面积等,公摊面积购房合同上有相关条款规定。

整体建筑的共有设施是指与房屋业主的私有权不可分割的所有权,并进而明确管理权的设施。如楼顶、外檐等,业主具备产权的内容所有权证书上已有明确,即根据商品房购置合同明确的房屋的建筑面积和公摊面积。小区其它可以单独界定所有权的设施并不能理解为小区业主的共同财产,而是建设单位对业主的服务性承诺,享受相应的权益,所有权仍为建设单位。

对于房屋共有的设施的明确界定,急需法律解释,这正是目前物业管理纠纷不断,以及各地执行和理解政策不同的根源。从法律关系上讲,电梯做为特种安全设备,生产厂家应向建设单位提供保修和终身维修的服务,而建设单位需对业主承诺并明确电梯的使用权限和服务的提供方式,厂家的售后网点或委托第三方单位对电梯进行无偿或有偿的维保服务,这样无论从配件的提供,技术和安全的保证,还是从成本的降低,权责的统一等方面,才能从根本上解决目前高层建筑电梯关于所有权和使用权不清的法律关系。

共有产权的界定不能是随意的,例如配电室,如果按目前的权属关系属于全体业主,那么就是电力部门租用了业主的房屋,供电又是有偿的,就涉及到了房租是否收取的问题。如果将供电室建设成本计入对业主的服务成本,而使用权是建设单位为满足对业主用电的服务性承诺,而免费向电力部门提供的,法律关系就明确了。对于电梯而言,业主购房时关心的并不是电梯归谁所有或者是购买电梯,而是以现有在房价核算是否提供电梯的服务,也没有获得电梯所有权的需求,而只是要求使用权,按现行的公摊面积界定原则,电梯井为业主共有,电梯在购房合同中既没有规定卖给了业主,又没有界定业主所有权的承担比例,购房合同的理解就变成了商品房的建设单位使用了业主所有的建筑面积,而向业主提供其承诺的电梯服务,同样涉及租金问题,这些问题在法律的实践中都会导致无法解决的矛盾。

商品房电梯井安装规范要求

验收验哪里面积一般来讲,商品房在出售时是按“套”或“单元”出售,并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价,而这建筑面积是销售面积,指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积而公用建筑面积由以下两部分组成:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。(2)套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。即: 公用建筑面积=全套建筑面积-全套各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等)其中:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面+阳台建筑面积套内墙体面积=共用墙水平投影面积1/2+非共用墙水平投影面积分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内筑面积而: 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和主体结构根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》,房屋主体结构应达到下列要求:(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。外墙(1)外墙不得渗水,特别是下雨天要注意观察,看有无明显的水印和霉点;(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。楼地面(1)面层与基屋必须粘结牢固,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不允许倒泛水和渗漏。装修(1)钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全;(2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;(3)门窗玻璃应表面平整,粘贴牢固;(4)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;(5)油漆、刷浆应色泽一致,表面不脱皮、漏刷。电气(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密;(2)照明器具等安装支架必须牢固,部位齐全,接触良好;(3)检查话线路是否如期开通,接听效果是否和谐。水、卫、消防(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;(4)卫生器具应质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固。不合格怎么办在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设,导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题,业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单,或要求开发商退房并赔偿损失。北京市现行房地产住宅项目收房标准1 房地产商签发入住通知前,应规矩地做好那些工作?1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问题---在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择,不过选择并不是必须,北京的购房人想作这种选择,目前还现实。1.2 北京交楼标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得明确,该办法第五十条明确规定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”对于这个《办法》中的规定,房地产商可能会用法规有时效进行搪塞,遇到这种情况,业用依据法律法规和政府规范性文件。1.2.1 对于北京交楼的第一个标准:房地产商取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制性要求。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,房地产商交房时都应提供。1.2.2 对于北京交楼的第二个标准:房地产商取得商品房面积实测技术报告书,按北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见规定:1.2.2.1 2003年2月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目,房地产商在“商品房交付时,应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。1.2.2.2 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的,竣工后的

商品房电梯井安装规范标准

2012年8月,住建部与国家质检总局曾联合发布《住宅设计规范》中要求:12层及12层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两部,其中一部应能容纳担架。

高层建筑由于功能复杂,人员物资集中,在基本相同的防火条件下,其火灾危害比多层建筑和单层建筑更大。高层住宅电梯的设置应综合考虑急救功能、消防功能和无障碍通行功能。

我国对高层建筑有着非常严格的防火设计规范,按规定,每2000平方米为一个分区,每个分区应设置2道消防楼梯,每14层还应建一个避难层。扩展资料

电梯安装、维修保养、电梯操作人员及其相关管理人员应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格,取得国家统一格式的特种作业人员证书,方可从事相应的作业或者管理工作。

电梯的安装、改造、维修,必须由电梯制造单位或者其通过合同委托、同意的依照《特种设备安全监察条例》取得许可的单位进行。电梯制造单位对电梯质量以及安全运行涉及的质量问题负责。

管理人员要严格履行岗位职责,经常检查电梯运行情况;并做好日常维护巡查记录,定期联系电梯维修保养,做好维保记录;发现故障及时处理和汇报。

参考资料来源:中国新闻网--高层住宅急救存隐患 电梯容积小难容救命担架

参考资料来源:中国新闻网--五超高建筑争青岛“一哥”规划部门对防火要求严

参考资料来源:百度百科--电梯