业内分析,有四大推动因素支撑热点城市房价在下半年重回上升趋势:开发商资金充裕;一线城市与核心二线城市人口吸入能力,楼市短期内供应缺口难以得到根本解决;高地价带来的成本压力;政策的举措较为理性,低利率环境仍然存在,都将给未来的房价带来支撑。

首周商品房成交

这轮严厉调控在2017年依然会延续,由此带来的房地产销售、开工等指标都会出现全面下滑。多家研究机构在预测报告中,均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场从2017年伊始,已进入下行“小周期”。

但对于市场最为关注和敏感的房价,业内给出的答案却是非常统一:尽管成交量可能会大幅萎缩,但房价并不存在大跌的基础!尤其是热点的一二线城市。供不应求,地价难抑,一线城市就别指望降价

在政策全面收紧的市场背景下,全国楼市开始进入新一轮的降温周期。根据调查,从实际签约看,受到新政影响的22个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达到了40%左右。

专家分析,“2016年11月成交量相比10月继续下调,整体看,本轮市场调控将导致2016年4季度相比3季度起码下调50%。据此估计,2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。”

尽管楼市成交量大幅萎缩,但中金公司研究部分析员张宇表示,这并不代表房价就此一路下跌。“新房市场2017年开年或将出现量价齐跌态势,但随后降幅收窄,在下半年至年底,房价重拾上升态势,全年表现或将再次超过市场预期。”

无数人寄希望于政策的手能让房价回归。但某房产分析师综合多方因素分析后指出,对于当前的一线和热点二线城市,政策的作用更多是延缓而非逆转,“一线房价持续涨”并不算耸人听闻。

限购、限贷令的推出,固然限制了大量的需求涌入,但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情,商品房供应少,大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。

市场调研数据显示,受限购政策的影响,2017年新开工增速下滑压力较大。预计2017年全年新开工面积增速在5%以内,新增住宅供应减少。而2016年前9月新开工累计同增6.8%,预计全年增速在10%左右。2016年前10个月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%,核心城市土地供应大幅削减,预计2017年仍会控制供应。

而据亚豪君岳会统计数据显示,2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套,环比减少10套,成交面积15.52万平方米,环比增加32%。

亚豪机构市场总监郭毅认为,自2016年11月份开始,北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期,而受到此轮调控政策长期延续性的影响,12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看,收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。

以往在遭遇收紧调控之后,项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力,会率先启动调价,带领市场进入降价周期,但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征,使得这一规律难以再现。

以2016年出让土地为例,仅7宗土地包含纯商品住宅用地,纯商住宅规划建筑面积合计42万平米,项目规模最大10万平米,最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题,而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征,受此影响,未来新房市场价格将持续坚挺。

而政策虽然志在防范房价上涨过快,也希望在短时间里头见到成效,但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧,频繁转向的政策有损威信,房价大幅下降也不是政策调控的目标。

在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下,原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富。而随着房价及物价的提高,其收入难以支撑生活的人士逐渐流出,正是这样的人口的流动,最终促成“热点大城市”、“超级大城市”。

从国际经验来看,超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。比如韩国人口5200多万人,其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人,占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入,住房成了最大需求,难堪房价的人群逐渐流失。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示,2015年首尔净流出人口中,61.8%与住房有关。人口流失之下,房价非但未降反而继续高涨,据韩国KB国民银行统计,目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米),而仁川的房价仅为841万韩元/坪,不到首尔房价的一半。

在我国国内,北京、上海是公认的“超级大城市”。

尽管北京市今年以来加大人口调控力度,上半年全市常住人口同比减少了18万,城六区常住人口出现由增到减的拐点,但人口总量依然达到2182.1万人,超出年终2177万人的调控目标。每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海,每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群,几经转换,必然带动房价缓步上行。

而超级大城市的巨量人口流入也带来了对住房的需求,造成需求大房价高。京沪等主要城市实际供应量都在下降,而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期,期间房价或会有所波动,但是房价整体行情将会长期看好,2017年房价会涨得更高。

要知道,面粉也已经不多了。地价不降,房价难抑。

想知道未来的房价走势,当下的土地价格应该是最直观的反映,热点城市“地王”频出就很说明问题。房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。

作为楼市的供应端,高地价无疑是高房价的另一个“罪魁祸首”。数据显示,今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。最新数据显示:前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%。

有超过50%的土地成本普遍增加,这意味着未来房价上涨预期会更加强烈。根据数据整理,共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中,一线城市贡献13宗,平均溢价率达77.6%,二线城市贡献33宗平均溢价率达114.1%,三线城市贡献2宗平均溢价率达308.9%。

对于城市而言,土地资源是固定的,在住宅库存有限的情况下,争夺有限的住房资源也将是房价上涨动力。

2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米,造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米,而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地,依然保持低位,造成2016年新增预售面积尚不足400万平方米。亚豪机构对此预测,“预计明年形势更加严峻,今年仅出让42万平方米可售纯商住宅,将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。”

住宅供应无以为继的大背景叠加再次收紧的市场调控,使得近期纯商住宅预售量深度触底,郭毅认为。近期北京出让的4宗土地当中住宅部分均出现100%自持的结果,未来可售住宅持续减少的局面仍将加剧,房企惜售之余,未来北京纯商住宅市场供需尽管双双持续走低,但依然会保持着供不应求的市场格局,受此影响,纯商住宅的市场价格也将继续坚挺。

(以上回答发布于2017-01-10,当前相关购房政策请以实际为准)

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首周商品房成交数据

八月首周(8月3日—9日),受近期远城区以及主城区三环外开盘增加的影响,武汉房价由7月初的峰值跌落至万元以下。据统计数据显示,上周武汉全市新建商品住宅成交5758套,武汉房价成交均价为9858元/平方米。成交量环比增加9.5%,成交均价下跌3.8%。

从户型段成交来看,上周豪宅成交量减少了45%;不过120—144平改善型房源成交量略有增长;90—120平方米的首置主流户型上周成交量增加了30%,90平以下中小户型成交量有近三成的下滑。

主城区价格段方面,受沌口片、东西湖片、白沙洲片黄家湖区域以及光谷东花山区域低价项目热销的影响,上周6000—8000元/平方米的房源成交量增加了30%,房价万元以上房源成交量也有小幅增加,而15000元/平方米以上高端住宅成交量则有下滑。

从近期的推盘情况来看,8月中旬仍预计有近10个项目开盘加推,中心城区将有项目入市,90平方米以下中小户型供应量依然较少,而144平方米以上豪宅供应明显增加。

(以上回答发布于2016-08-11,当前相关购房政策请以实际为准)

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首周商品房成交时间

从3月的魔幻上涨到7月的重拳调控,深圳楼市今年的闹剧有了一个阶段性的终结。

新政的效果立竿见影,一夜之间,不少人的购房资格没了,还有不少人首付比例和税费提高了。买房计划突然被打乱,购房需求骤减,中介和新房销售签下的单子也变少了。新房、二手房市场都没了前几日的狂热氛围。

3年落户 社保,令大约30%的购房者失去了资格,市场带访和成交明显下滑,更关键的是,房价上涨的预期被扭转,楼市运行的逻辑被改变,不少炒房客被新政堵在了门外,拿着房票的人有底气了,楼市进入了买方市场,从狂热走向平静。

但此次新政,并不能让深圳一劳永逸。严厉的调控,短期内能够遏制房价上涨的预期,但只有从根源入手,解决深圳住房供应不足的问题,“稳楼市”才有可能实现。

新政来“降温”

“一觉醒来没了买房资格”,新政对市场最大的打击,是买房人突然变少了。

新房市场上,华强城、华润城四期、沙井海岸城、中海寰宇时代等几个网红盘,都在紧急盘点之前到访或扫街的客户,看看还有多少有购房名额。

吴静是一名炒房客,为了“打新”,她加了好几个购房群,和两个朋友同时关注着好几个网红盘。原本计划目标是远洋天著,新政出来以后,两个朋友没名额了,自己首付也不够了。

根据新政,热点楼盘摇号要“优先满足无房居民和个税或者社保年限长的”,这也意味着,不少刚需客手里拿的都是优质房票,上车机会大大提高。

刚需买房人终于可以扬眉吐气了。新政出台当天,华润城四期讨论群里有买房人表示:“昨天已经被润四劝退怕陪跑,今天突然又觉得很有机会。”语气里是藏不住的欣喜。

不少有资格的买房人表示,也准备去新盘碰碰运气,毕竟手里拿着房票的人不多了,买到网红盘也不是没有可能。

据中原地产研究中心数据,7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套,环比下降8.0%,看起来降得不太多,是因为之前积累的成交释放;深圳中原董事总经理郑叔伦表示,新房市场观望情绪浓厚,预计短时间内交易量会明显下降。

人们不再热衷于“打新”,二手房更是“凉凉”,中介们都没生意了。房产中介小赵说,“平时周末可以签个两三单,现在就只是问的多。”他认为,二手房在未来几个月成交量会明显下滑,生意会越来越不好做。

之前牛气冲天的二手房业主放低了姿态。中原地产中介小张告诉记者,新政落地前,客户看中房子后,不少业主会临时反价,涨20万、50万都很常见,还有小区业主集体涨价的。但很多二手房业主主动下调了房源报价。

比如南山区诺德假日花园,已经有业主在新政当天,把挂牌价从960万降到900万;宝安区苹果园的业主原本报价760万,新政第二天降到739万。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,高价盘跳水一定会有。前期加杠杆买房的投资客,账面浮盈还比较可观,对后市悲观,想趁着高价出货。深圳房价去年以来到均价涨了1万元,光涨幅就是长沙的房价水平。降价几十万上百万表面看损失挺大,其实是“挤水分”。

在这种氛围下,二手房市场成交惨淡,网签量呈“断崖式”下滑。深圳市房地产中介协会数据显示,新政发布一周(7月13日至19日),深圳二手房网签量为5143套,环比大跌48.7%。

深圳多个业内人士认为,短期内市场供求关系有了重大改变,房价还会上涨的预期被扭转了,楼市开始进入买方市场。

并非一劳永逸

靴子重重落地,给市场带来的动荡不小。所有人都在关心,深圳楼市何去何从?房价还会继续坚挺吗?

中原地产首席分析师张大伟表示,这次政策有力打击了投资需求,预计部分投资客很可能开始离场,若政策在收费、购房资格、信用贷等方面严格执行,深圳有望开始进入调整周期。

过去深圳楼市领先北京、上海的行情将告一段落。预计深圳未来半年,投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。

李宇嘉预测,深圳楼市交易下半年将明显降温,房价也会有所下跌,特别是今年上半年交易的房子,价格可能下降。此次政策的调整周期最短1个月,最长8个月;深圳楼市的总交易量,最多会降70%,最少也只能达到20%。

不过他指出,深圳楼市此轮调控将更多在短期内影响楼市,长期依然要看基本盘。

稳字当头始终是楼市的主基调,对于深圳,监管层也一再强调,深圳既要调控,也要稳楼市,这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举,未来楼市若明显下行,不排除政策再相向而动。

但不管调控多么严厉和频繁,最终决定楼市走向的是供求关系。为了实现“稳楼市”,深圳政府今年还从根源入手,解决住房供应不足的问题。

2020年上半年,深圳共出让了13宗涉宅用地,出让面积49.45万平方米,同比增长约25.7%。今年深圳计划供应居住用地293.2公顷,较去年计划的150公顷增加了近一倍。

为解决土地稀缺的问题,深圳的城市旧改也被寄予厚望。截至2020年7月19日,已列入城市更新计划项目891个,已通过城市更新专规批复项目509个。

7月20日,深圳出台了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,其中规定,当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

这意味着“钉子户”可由政府实施个别征收,旧改效率有望大大提高。

易居中国总裁丁祖昱认为,后续政策的实施效果还有待于进一步观察,但短期内一定是立竿见影的,会对市场产生比较大的影响。在深圳“虚高”的房价上浇一些冷水,让市场冷静一下,这对深圳未来的发展不是一件坏事,可能更利于未来的发展。

政府也应该进一步思考,如何增加供应量,引导合理市场预期,让整体市场平衡稳定。这个政策出台不代表之后就一劳永逸了,未来政府还有很多的事情需要一起配合。

深圳业内人士邓志旺认为,长远来看,深圳还是需要解决供给不足问题,比如加快都市圈建设、疏导需求和规划调整、增加住宅用地供应。