审核商品房买卖合同的注意事项:

商品房预售审核内容

1、注意审核土地使用权是否存在抵押;

2、注意开发手续是否完整;

3、注意订立合同时部分条款是否可以修订或者补充。

【法律依据】

《民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

商品房预售审核内容包括

申报条件:

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

二、申报材料:

1、《企业法人营业执照》(验原件交复印件)(1份);

2、《房地产开发企业资质证书》(验原件交复印件)(1份);

3、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》(验原件交复印件)(1份);

4、《国有土地使用权证》(验原件交复印件)(1份);

5、建设项目立项批准文件(验原件交复印件)(1份);

6、规划设计方案和主要楼层或户型平面图、剖面图(复印件)(1份);

7、已完成基础以上的的部分工程质量验收合格证明(验原件交复印件)(1份);

8、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(复印件)(1份);

9、商品房预(销)售方案(方案中应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容)(原件)(1份);

10、商品房预售资金监管协议(验原件交复印件)(1份);

11、建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明(原件)(1份);

12、商品房预售许可审批表;

13、建筑施工许可证;

14、工程建设施工合同。

为了规范房地产市场,根据国家城市房地产管理法的规定,全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,销售商品房的行为均系商品房预售行为,必须持有商品房预售许可证。

未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的,均属无证预售行为。

市依照国家建设部的有关规定结合本地的实际情况,房地产开发经营企业申请商品房预售许可证,应当递交下列材料:

1、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况,其中包括具体座落、申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由;

2、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》;

3、土地使用权出让合同和房地产权证;

4、建设工程规划许可证;

5、建设工程施工许可证;

6、建设工程质量监督部门核发的商品房基础验收合作证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25%以上的证明;

7、与本市注册的银行签订的预售款监管协议;

8、水、电、煤等配套已落实的有关证明;

9、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总或及工程进度计划;

10、商品房预售方案。内容包括:商品房座落、结构、装修与设备标准,预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容;

11、房屋使用公约,与所聘物业管理公司签订的物业管理,物业公司的资质证书;

12、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表;

13、经审核批准的自制样本或采用市房地局制定的商品房预售合同标准文本的书面承诺;

14、申请预售时上月的房地产开发经营月报表;

还须提供外资委的企业批准证书。

商品房预售许可证申请的受理单位是房地局。上海市房地局负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证;各区、县房地局负责核发内资内销商品房预售许可证。房地产开发经营企业如需预售内资内销商品房的,应当向项目所在地的区县房地局提出申请;如需预售外销商品房、外资内销商品房的应直接向市房地局提出申请。

市房地局、区县房地局在受理商品房预售申请前,应将有关商品房预售条件、核发商品房预售许可证程序和时限明确告知申请人;受理商品房预售申请后,对递交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核,并对施工现场查勘,符合商品房预售条件的,自受理之日起10日内核发商品房预售许可证;不符合商品房预售条件的,自受理之日起10日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

《城市商品房预售售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

商品房预售审核内容有哪些

上海市依照国家建设部的有关规定结合本地的实际情况,房地产开发经营企业申请商品房预售许可证,应当递交下列材料: 1、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况,其中包括具体座落、申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由; 2、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》; 3、土地使用权出让合同和房地产权证; 4、建设工程规划许可证; 5、建设工程施工许可证; 6、建设工程质量监督部门核发的商品房基础验收合作证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25%以上的证明; 7、与本市注册的银行签订的预售款监管协议; 8、水、电、煤等配套已落实的有关证明; 9、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划; 10、商品房预售方案。内容包括:商品房座落、结构、装修与设备标准,预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容; 11、房屋使用公约,与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同,物业公司的资质证书; 12、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表; 13、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同标准文本的书面承诺; 14、申请预售时上月的房地产开发经营月报表; 外资企业还须提供外资委的企业批准证书。 商品房预售许可证申请的受理单位是房地局。上海市房地局负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证;各区、县房地局负责核发内资内销商品房预售许可证。房地产开发经营企业如需预售内资内销商品房的,应当向项目所在地的区县房地局提出申请;如需预售外销商品房、外资内销商品房的应直接向市房地局提出申请。 市房地局、区县房地局在受理商品房预售申请前,应将有关商品房预售条件、核发商品房预售许可证程序和时限明确告知申请人;受理商品房预售申请后,对递交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核,并对施工现场查勘,符合商品房预售条件的,自受理之日起10日内核发商品房预售许可证;不符合商品房预售条件的,自受理之日起10日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。