可能情况而定,如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。 随着我国人口的增多,买房已经成为我们现代人必须完成的任务。因为我们对房屋的需求量逐渐增多,经常会有开发商出买预售没有装修好的商品房,开发商在取得了相关的资质后,是可以进行预售的。那么预售登记的房子能执行吗?是怎样的。

预售商品房强制执行程序

一、房屋预售登记定义:房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以.制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。民法典第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预售登记的意思是房屋买卖的主要对象是自己所拥有的房屋,房屋的买卖可以分为大产权和小产权两种,大产权一般是指我们常说的商品房。而小产权则是指未经过国家审批的一种产权形式。如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。房屋预售登记。

二、预告登记房注意事项预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同,有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第二百七十一条规定,申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说,商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件,商品房预售合同登记备案行为不能等同于预购商品房预告登记行为。履行预告登记程序时,一定要准确把握这种先后关系,绝对不能颠倒。预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度,既有区别又有联系。仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够,还应该特别注意以下事项:1、预告登记和商品房预售登记备案,一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是,预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成,最好是同一时间完成。这样,可以避免预售人一房多售,减少预告登记差错。2、《房屋登记办法》第二百七十条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人末按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定,目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时,一定要牢记这一点,千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段,预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押,被排除在预告登记范围之外的情形有两种:一是预购商品房转移;二是预购商品房抵押权转移。

三、预告登记备案制度1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度,是开发商必须履行的一种商品房销售行为,无需双方另行约定。以上内容是小编所整理的有关“预售登记的房子能执行吗”的相关内容,购买房屋是有一定风险的,如果我们不是急等用房,可大不必着急买房,要理性投资,合法购房。如果我们在购房时发生有侵权的现象,可以运用相关法律来维护我们的合法权益。

预售商品房强制执行程序规定

01司法实践观点根据物权法定原则和物权排他性原则,仅办理了商品房预售合同的备案登记,对标的物仅享有债权,并非物权,并不当然产生预告登记的物权效力,不能排除法院的执行。02相关案例麻某与甘肃某银行、金昊公司案外人执行异议之诉一案[(2017)最高法民终606号]审理法院:中华人民共和国最高人民法院案情简介:麻某与金昊公司签订6份《商品房买卖合同》,但仅办理了商品房预售合同备案登记,一直未交付房屋。一审法院受理甘肃某银行与金昊公司金融借款合同纠纷一案,依据甘肃某银行的财产保全申请,查封了涉案6套房屋。麻某认为其与金昊公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。虽未实际交付麻某使用,但这并不影响麻某对该房屋享有合法的民事权益,并且当地预告登记与备案登记合二为一,足以排除强制执行为由,向法院提起执行异议。法院观点:涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定履行合同备案登记,但未办理预告登记,且至今仍未办理产权移转登记,故麻某对标的物仅享有债权,其对执行标的物享有的债权不能排除法院对涉案标的物的执行。03律师意见买受人对执行标的物享有物权或准物权,才能排除法院的执行行为。除法律另有规定外,不动产物权变动以登记为生效要件。办理不动产移转登记后,当事人就享有物权;办理预告登记后,当事人享有准物权,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。若执行标的物办理了不动产移转登记或预告登记,提起执行异议,买受人的主张将得到法院支持。日常生活中,很多买受人误以为备案登记就是预告登记,实质上两者的法律效果截然不同。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”,是种特殊的不动产物权登记,登记后,当事人就享有准物权。备案登记是政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行的行为,是一种行政管理制度,并不具有物权变动的性质,不产生不动产物权设立或变更的效果。仅办理备案登记手续的买受人向法院提起执行异议,要求排除法院强制执行的,法院将不予支持。此时,房屋被法院查封导致无法交付的,买受人只能要求开发商承担违约责任。04我所律师建议一、买受人在签订《商品房预售合同》之前,应看清合同是否有关于办理预告登记的条款。若没有,应与开发商协商补充约定。在不动产登记机构办理预告登记后,买受人就具备准物权权利人的身份,更能有效保障自己的权益。二、买受人在未办理不动产移转登记,也未办理预告登记的情况下,预售房屋被法院强制执行,但符合下列情形且其权利能够排除执行的,应及时向执行法院提出异议,保护自身合法权益:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.所购商品房系用于居住,名下无其他用于居住的房屋;3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的。05相关法律规定《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《城市商品房预售管理办法》第十条 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

预售商品房强制执行程序是什么

预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。

可以进行预查封的房屋种类:

1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。

2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。

3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

预查封的法律效力:

预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。

但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。

我国台湾地区的做法是:只对已登记的土地上未经登记的房屋进行类似的查封。而且由法院派员会同登记机关人员到现场勘测,对查封的部位由法院人员确定。勘测费用由债权人向登记机关缴纳。由于土地已登记,查封标的也非常清楚,登记机关易于掌握和控制。

我国大陆大部分城市房、地分割管理,如进行预备查封,确实存在一定的风险。应采取相应的措施。一是要明确责任,如果法院提供的当事人的姓名、房屋坐落错误而造成遗漏的,登记机关不应承担责任;二是登记机关要加快管理手段现代化的步伐,如使用地理信息系统、完善计算机软件等。以适应管理工作出现的新的要求。

参考资料来源:百度百科-预查封