商品房当金融产品

一般用于分割出售的所谓商住房,包括50年产权的多功能混合用地(F类)及40年产权的商业金融类用地(C类)。在不同历史时期,对于此类用地分割销售的监管条件不同。目前一般流行以写字楼立项,报批报建与施工用两套图纸,后期通过精装合同实现卫生间独立上下水。

有一些地块在出让时,政府明确要求不能按户分割销售,或本身就是不能销售的业态(教育科研类用地),如果开发商违规出售,以后很可能办不下房产证,这种要注意。如果开发商已经拿到五证,不管他是什么方式突破的限制,问题一般就不大了。选择口碑好一些,或做过类似案例的开发商,风险会小一些。

购买的时候有几个不同,一是商住房契税高(3%);二是首付比例高(5成);三是贷款利率高(基准上浮10%-30%);四是不限购限贷;五是未来转让时营业税、个税按差额征收,与住宅不同;六是落不了户口,无法享受学区;七是一般可用于注册公司;八是未来如果推广房产税,商住房最先受到影响的概率比较大;九是多数无燃气,水、电是否按民用还是公用,取决于开发商的运作能力。

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根据《土地利用现状分类》的规定,商服用地是建设用地的一级分类,商服用地再细分为四个二级类,即批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其他商服用地。商务金融用地,是指企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。从以上规定,就可以看出,商务金融用地的实质是办公用途用地,而非金融保险业用地,所以根本不是对购买者及其从事的行业的限制。个人和非金融保险企业完全可以购买。

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