可以签商品房买卖合同。

在建商品房物权变动

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布。

自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

注意事项:房子是百姓安生立命之所,随着经济的发展,越来越多人购房。而在现实房子买卖中,存在很多买卖合同诈骗,又因购房涉及的金额往往较大,因此购房者在交易中应该注意一些细节,以防被不法骗子设套欺诈,同时可以避免法律风险,减少不必要的纠纷。

商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型,具有如下法律特征:

1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

参考资料来源:百度百科-商品房买卖合同

在建商品房物权变动原因

基于法律行为:如基于买卖、互易、赠与、遗赠等受让物权,抛弃物权及设定或变更、终止他物权的各种法律行为。非基于法律行为:基于法律行为之外的法律事实,如时效、先占、添附、继承、无主物的取得、标的物消费、标的物灭失及混同等。基于公法上的原因,如公用征收、没收、罚款等。

(一)物权变动原因

物权的变动:物权的设立、变更、转让和消灭。

就物权主体而言,是指其取得物权和丧失物权;

就物权内容而言,是指物权的内容发生变化。

物权的设立即物权的取得,物权的取得分为原始取得与继受取得:

(1)原始取得:非依他人既存的权利而取得物权,如生产、收取孳息、添附、先占、没收等均属于物权的原始取得方式。

(2)继受取得:基于他人既存的权利而取得物权。

继受取得又分为移转的继受取得和创设的继受取得:

①移转的继受取得:从他人处取得他人原有的物权,如基于有效的买卖合同受让所有权,因继承取得物权等。

②创设的继受取得:在他人的所有物上设立他物权,如在国家所有的土地上设立建设用地使用权,在他人动产上设立抵押权或者质权等。

物权变动需有能够引起物权变动的法律事实。

能够引起物权变动的法律事实称为物权变动的原因,主要包括法律行为、事件和事实行为、公法上的原因等。

故通常可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动:

(1)在基于法律行为的物权变动中,公示为物权变动的生效要件或者对抗要件;

(2)非基于法律行为的物权变动则不需要公示,就其中的不动产变动而言,登记既非生效要件也不是对抗要件,而是处分要件。

如根据《民法典》第229条至第232条的规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为前述导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

依照以上规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

(二)物权变动模式

物权变动的模式仅针对法律行为引起的物权变动,与非基于法律行为的物权变动无关。

物权变动的立法模式主要有债权意思主义、物权形式主义和折中主义三种。

债权意思主义是指仅需当事人的意思表示而无需其他要件即足以产生物权变动的立法例。其特点是不区分债权发生的意思表示和物权变动的意思表示。物权形式主义是指发生物权变动时,除了以产生债权债务关系为目的的债权合同外,还必须有物权变动的意思表示并履行登记或交付的法定形式方能产生物权变动效力的立法例。其特点是区分债权行为与物权行为,且认为物权行为具有独立性与无因性。折中主义的做法介于债权意思主义与物权形式主义之间,规定物权的变动除债权合意外,还需要登记或交付。其特点是不承认物权行为,认为物权变动的原因是债权行为与登记或交付的结合。

我国立法确立的物权变动模式究竟属于哪一种,现有的法律规定略显含糊,学界也存在争议。目前较为一致的看法是买卖、赠与、质押等债权合同并不足以引起物权变动,还须完成登记或交付方可发生物权变动的效力。登记或交付是合同的履行行为,未登记或未交付并不影响债权合同的效力。而债权合同不成立、无效、被撤销的,也不可能发生物权变动的效果。上述将债权合同效力与物权变动效果加以区分的规则通常被称为区分原则。

(三)不动产物权变动

此处所称不动产物权的变动,是指基于法律行为的不动产物权变动。基于法律行为的不动产物权变动,除法律另有规定外,一律以登记作为物权变动的生效要件。物权变动的时间点是将物权变动记载于不动产登记簿之日,而不是权属证书发放或者收回之日。

(四)动产物权变动

动产物权的变动:基于法律行为的动产物权变动。

基于法律行为的动产物权变动,除法律另有规定外,以交付作为物权设立与转让的生效要件。

交付是移转标的物占有的行为,交付方式包括:

1.现实交付:将出让物置于受让人的实际控制之下。

2.简易交付:动产物权的受让人因合同业已占有出让人的出让物的,转让人与受让人之间的物权转让或设立法律行为生效时,交付即完成,如保管占有。

3.指示交付:出让人的出让动产被第三人占有的,出让人将返还请求权让与受让人,并告知占有人向受让人交付该动产,是为指示交付,也称“返还请求权的让与”。

根据现行规定,以指示交付方式完成交付的,自转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效时发生物权变动。

4.占有改定:出让人在转让物权后,仍需要继续占有出让的动产的,由出让人与受让人订立合同,由出让人继续占有该动产,在约定期限届满时,出让人再按约定将该动产交还受让人占有,即为占有改定。

在占有改定中,出让人与受让人实际上达成了两个合意:

(1)转让动产所有权的合意。

(2)借用、租赁等能够使出让人继续占有转让动产的合意。

之所以称为占有改定,是因为出让人对出让动产的占有由原来的所有人占有改变为非所有人的占有,而受让人则根据前述第二个合意取得对转让动产的间接占有。

在占有改定中,受让人取得物权的时点为出让人与受让人之间达成的由出让人继续占有动产的约定生效时。

在理论上,后三种交付方式又被称为观念交付。

在建商品房物权变动流程

如何办理不动产转移登记 房屋发生买卖、赠与、继承等变更时,是要进行不动产转移登记的,当然很多人还不甚了解登记的程序。如何办理不动产转移登记呢?不动产转移登记流程是什么呢?以下我为大家整理了如何办理不动产转移登记的详细内容,希望对大家有所帮助! 一、如何办理不动产转移登记? 1、向房屋所在地的登记机关提出书面申请,填写统一的登记申请表,提交有关证件。 在登记时,法人、其他组织应使用法定名称,由法定代表人提出申请;自然人应使用身份证上的名称;直管公房由登记机关直接代为登记;共有的房屋由共有人共同申请;他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。 2、审核:主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件,核实房屋权属来源。对可能有争议的申请,采用布告、报纸等形式公开征询异议,以便确认产权。 来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的.申请登记进行确认批准,将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。文件要求登记机关自受理登记申请30日内做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定,并书面通知权利人。 二、不动产转移登记流程是什么? 1、商品房转移登记:开发商处领取《房产总证》、销售票据、加盖开发商公章的营业执照、《房屋权属转移登记申请书》和《授权委托书》,五楼契税大厅交纳契税,维修资金窗口交纳维修资金,大厅提交资料申请登记、领取受理收件单,登记机构审核。 买方(代理人)凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。个人房屋买卖转移登记:买卖双方签订《房屋买卖合同》,契税大厅交纳契税,核税窗口交纳营业税、个人所得税、价格调节基金等。 2、买卖双方(或代理人)到大厅提交资料申请登记、领取受理收件单,登记机构审核,买方(代理人)凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。 3、经济适用住房转移登记:市住建局住房办办理购买经济适用住房审批手续,市地税局开具销售不动产票据,售房单位处领取《房产总证》、加盖单位公章的《房屋权属转移登记申请书》、《授权委托书》和营业执照或机构代码证。 契税大厅交纳契税,核税窗口交纳价格调节基金,大厅提交资料申请登记、领取受理收件单,登记机构审核。 三、不动产登记的作用是什么? 1、不动产登记的作用主要体现在维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益。房屋是重要的财产,属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况,保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准,以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动,其所有权归属和转移难于以占有来判定,其认定标准和动产必然有所区别。 2、房屋的权利状况不能通过占有来进行判定,其交易风险自然高于动产,为了避免交易过程中可能出现的风险,当事人就要对房屋权利状况进行详细调查,而这种由交易各方自行进行的调查,势必要花费大量的时间和精力,大大增加交易成本。需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况,这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示,也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解,有利于保护房地产交易的安全。 ;